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Pour l’achat de vos locaux professionnels ou pour faire un investissement locatif, vous pouvez réaliser la transaction par le biais de votre société ou en créant une SCI. Cela vous permet de dissocier le bien et le reste de l’entreprise, chose utile si vous souhaitez revendre votre structure... ou le local !
La SCI, qu’est-ce que c’est ?
La Société Civile Immobilière représente un groupement de personnes, physiques ou morales, qui s’unissent pour acheter un bien immobilier, qu’il soit professionnel ou résidentiel. Il n’existe pas de forme unipersonnelle de la SCI, il faut être au moins deux pour la créer. C’est donc une solution particulièrement intéressante pour des associés d’une entreprise qui souhaitent acheter leurs bureaux ou leurs locaux professionnels ou bien réaliser un investissement locatif.
La SCI étant une société, elle est constituée d’associés. Elle est administrée par un gérant et doit être inscrite au registre des sociétés.
On ne peut pas créer de SCI dans un but commercial : il est interdit par la loi d’acheter en SCI pour revendre directement après. Vous devez détenir le bien, qu’il s’agisse de le louer à d’autres professionnels ou de l’occuper.
Pourquoi opter pour l’achat d’un bien immobilier via une SCI ?
En tant que chef d’entreprise et ce quel que soit le statut juridique de votre société (SARL, SAS, SASU, EURL...), il vous est possible d’acheter un local professionnel ou commercial via votre société. Cependant, ce type d’action peut être compliqué si vous souhaitez par la suite revendre votre local seul ou revendre des parts de votre entreprise. Le calcul sera bien plus compliqué pour diviser le bien et sa valeur. De plus, si la valeur de votre achat immobilier professionnel est plus important que la valeur totale de votre société, il y a un risque que votre structure soit requalifiée en tant qu’entreprise immobilière.
De ce fait, créer une SCI peut être avantageux si vous souhaitez investir dans l’immobilier professionnel et pouvoir disposer comme bon vous semble de vos parts, que ce soit celles que vous détenez dans la SCI ou dans votre société.
L'achat via SCI vous permet, en effet, de pouvoir revendre, transmettre vos parts facilement, que ce soit à vos associés ou à votre famille. Il vous sera possible, par exemple, de revendre vos parts de l’entreprise tout en conservant votre bien immobilier, que vous pourrez louer. La SCI est également idéale si vous souhaitez séparer vos différents patrimoines (individuels et professionnels).
Enfin, notez que le principe de la SCI met à l’abri votre investissement immobilier. Si l’entreprise est mise en liquidation judiciaire, comme le local ne fait pas partie de son patrimoine, celui-ci ne pourra pas être touché par la liquidation.
En revanche, acheter un local commercial via votre entreprise peut être intéressant pour augmenter la valeur de votre fonds de commerce.
Quelle est la fiscalité d’une SCI ?
La fiscalité des SCI va changer en fonction de la nature des associés. On peut en effet soit opter pour l’impôt sur le revenu (la forme prise par défaut par les particuliers qui achètent un bien immobiler résidentiel via une SCI), soit pour l’impôt sur les sociétés. Ici, s’agissant de l’achat d’un local professionnel ou commercial, nous allons parler uniquement des SCI soumises à l’impôt sur les sociétés. L’avantage dans ce type de statut, c’est que vous pourrez amortir dans l’imposition de la SCI les charges liées à l’utilisation de votre local professionnel ou commercial si vous dégagez des bénéfices via la location du bien, par exemple.
Attention cependant, avec une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, vous risquez d’être imposé plus fortement sur la plus-value en cas de revente du bien.
Lors d’une location nue d’un local via une SCI, il est possible d’opter pour l’assujettissement à la TVA, afin de récupérer la part de TVA sur vos achats. Pour ce faire, vous devrez écrire à votre service des impôts pour entamer les démarches.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)