Relancer les commerces des centres-villes, un enjeu majeur pour la FNAIM !

Les villes moyennes ont une forte vacance locative des commerces

L’augmentation de la vacance commerciale des centres villes, passant de 6,4 % à 10 % entre 2001 et 2014, mais bien au-delà parfois dans la moitié des villes de plus de 100 000 habitants, interpelle désormais. Si le développement à vive allure des centres commerciaux et des retail parks et plus récemment celui de l’e-commerce a causé préjudice aux commerces de proximité des centres villes, il n’en est pas le seul responsable. Les stationnements payants dans les communes, la difficulté de décrocher une place, la petite superficie des boutiques, le carcan des baux commerciaux et la fiscalité constituent de véritables handicaps. Dans le cadre du projet de la loi sur le Logement, la FNAIM formule trois propositions pour redynamiser le commerce de centre-ville.

1. Remembrer les locaux commerciaux des centres villes

Dans les centres historiques, 50 % des commerces ont une surface inférieure à 60 m² et ne répondent plus aux attentes des consommateurs. Les collectivités pourraient définir un périmètre de remembrement par un échange ou une extension de locaux pour que les commerces disposent d’une surface d’exploitation optimale. Concrètement, c’est complexe juridiquement et techniquement. La FNAIM  est prête à accompagner les communes, s’appuyant sur son maillage territorial et ses contacts avec les syndics de copropriétés et les propriétaires.

2. Créer un bail « supra-dérogatoire » au statut des baux commerciaux

Lorsque les murs commerciaux sont vendus, la commune dispose d’un droit de préemption urbain dès l’instant où celui-ci est exercé pour revitaliser le centre-ville. Elle peut alors financer les travaux, aménager les locaux, proposer un loyer inférieur à celui de sa vraie valeur. Mais le locataire, installé à moindre coût, peut aussi céder rapidement son fonds de commerce, encaisser une plus-value… Pour que les risques pris par la commune ne soient pas anéantis, la FNAIM propose un bail « supra dérogatoire » avec :

• Une durée limitée.
• La faculté pour le preneur de la dénoncer chaque année sous réserve d’un préavis de 6 mois pour laisser le temps à la ville de retrouver un locataire.
• La possibilité sur un même local de conclure plusieurs baux « supra-dérogatoire » successifs.

3. Créer un statut fiscal en faveur d’un « bail commercial revitalisation »

Ce statut s’adresse dans les quartiers et les communes où le taux de vacance commerciale dépasse les 10 %. Dans ce cas, les deux parties du contrat y gagneraient :

• Les bailleurs seraient incités à diminuer les loyers en cours de bail ou pour les nouveaux baux pendant trois ans, en contrepartie d’une exonération de taxation des revenus fonciers.
• Les commerçants, titulaires de ce bail, bénéficieraient d’un allègement de leurs charges sociales.