Les frais d’agence à prévoir quand on signe un bail commercial

Les baux commerciaux sont encadrés par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. Ils définissent les rapports entre le propriétaire bailleur et le locataire dans le cadre d’une activité commerciale.

Un bail commercial est donc un contrat de location d’un local ou d’un immeuble, entre un bailleur et un locataire qui souhaitent y exploiter un fonds de commerce.

La loi impose que l’activité du locataire soit obligatoirement enregistrée au RNE (Registre national des entreprises). Cette entité remplace et regroupe, depuis le 1er janvier 2023, le registre du commerce et des sociétés (RCS) et le répertoire des métiers.

L’activité exercée peut donc être de nature :

• Commerciale : librairie, prêt-à-porter… 
• Artisanale : boulangerie, salon de coiffure… 
• Industrielle : réparation d’équipement informatique…

L’autre condition, pour le locataire, est que son activité doit générer de la clientèle, régulière, qui se déplace pour acheter le produit ou le service.

Contrairement à un contrat de location d’habitation, les frais ou honoraires d’une agence immobilière pour la location d'un bien commercial ne sont pas plafonnés. Un agent immobilier est alors libre de fixer le montant de ses honoraires de gestion.

Cependant, dans la majorité des cas, il est de coutume de partager les frais d’agence entre le propriétaire bailleur et le preneur (locataire). Ils s’élèvent, en règle générale, à :

• 15 % hors taxe du montant du loyer annuel hors taxe + la TVA, à la charge du locataire 

et

• 15 % hors taxe du montant du loyer annuel hors taxe + la TVA, à la charge du propriétaire.

Les frais d’agence sont à régler par les deux parties lors de la signature du bail.

Il faut savoir qu’il n’est pas obligatoire de passer par un agent immobilier ou par un notaire pour signer un bail commercial. Il est tout à fait possible de rester entre particuliers.

Néanmoins, en cas de litiges et au vu de la complexité des aspects comptables et fiscaux, il est fortement recommandé de faire appel à une agence immobilière pour trouver un local commercial conforme à votre activité.

Le droit d’entrée

Le droit d’entrée ou « pas-de-porte » est une dépense que le futur locataire d’un local commercial doit prévoir en plus de toutes ses charges.

Le « pas-de-porte » est une somme d’argent que le locataire verse à son bailleur avant l’entrée dans les lieux. C’est en quelque sorte une contrepartie de la mise à disposition du local.

Ce capital n’est pas obligatoire. Il n'existe aucun plafonnement pour le montant du pas-de-porte et peut donc faire l'objet d'une négociation entre les deux parties. Toutefois, des clauses spécifiques mentionnant le montant et toutes les modalités de paiement du droit d'entrée doivent être notifiées dans le contrat.

En termes de comptabilité, le pas-de-porte peut se régler à titre d’un supplément de loyer ou d’une indemnité.

Le dépôt de garantie

Aucune loi n’impose un dépôt de garantie pour louer un local commercial. Cependant, les bailleurs peuvent l’exiger et sont alors libres de fixer son montant.

Il est donc d’usage que celui-ci corresponde :

• Soit à un terme de loyer lorsque celui-ci est payable à terme échoir (en début de période),
• Soit à deux termes de loyer lorsque celui-ci est payable à terme échu (en fin de période).

Le dépôt de garantie est à restituer intégralement au locataire lorsqu’il quitte les lieux. En revanche, en cas de contentieux (loyer impayé, dégradation du local…), le bailleur peut déduire les dépenses occasionnées du montant du dépôt de garantie qu'il doit rendre.

Il faut savoir que le bailleur n’est pas en droit de réclamer, à son locataire, la TVA (taxe sur la valeur ajoutée) du dépôt de garantie.