Comment l’indemnité d’éviction d’un bail commercial est-elle calculée ?

Les caractéristiques de l'indemnité d'éviction

Dans le cadre d’un bail commercial, le locataire (commerçant) jouit de la propriété commerciale. Rappelons que les baux commerciaux sont généralement signés pour une durée de 9 ans renouvelables. Si le locataire souhaite renouveler son bail, il doit en faire la demande auprès de son bailleur avant l’expiration de celui-ci.

Le bailleur a alors la possibilité d’accepter ou de refuser le renouvellement. S’il refuse, le locataire se verra donc évincé du local qui lui sert d’outil de travail. Dans ce cas, le bailleur est tenu de verser au locataire une compensation financière que l’on appelle indemnité d’éviction. Elle a pour but de compenser le préjudice subi du commerçant qui se trouve dans l’obligation de quitter son lieu et son outil de travail (art. L145-14 du Code du commerce).

Le commerçant évincé dispose alors d’un délai de deux ans pour demander le versement de l’indemnité d’éviction. Le délai court à partir de la date de réception du refus de renouvellement du bail ou à partir de la date de la notification du congé du bailleur.

Qui fixe le montant de l’indemnité ?

Le montant de l’indemnité d’éviction peut, tout à fait, être fixé à l’amiable entre le bailleur et son locataire. Toutefois, au vu de la complexité de son calcul et de tous les paramètres qui sont à prendre en compte, il est préférable de faire appel à un expert immobilier spécialisé dans les estimations.

Si un désaccord survient sur le montant de l’indemnité, les deux parties pourront recourir au Tribunal de Grande Instance. Un juge se chargera alors de procéder au calcul.

Si le fonds de commerce disparaît suite au non-renouvellement du bail commercial, le locataire doit recevoir une indemnité d’éviction de remplacement (ou de perte de fonds) de son bailleur.

Les critères qui sont pris en compte pour le calcul de l’indemnité sont :

• la perte de la clientèle qui entraîne la perte totale du fonds de commerce du locataire,
• les résultats de l’exploitation, basés sur le chiffre d’affaires des trois dernières années,
• le droit au bail du local. Il se peut que la valeur du droit de bail soit plus élevée que la valeur du fonds de commerce lui-même. Dans ce cas, l’indemnité d’éviction doit être au moins égale au droit de bail.

Dans le cas où l’activité du commerçant peut être transférée dans un autre local, sans qu’il y ait une perte totale de sa clientèle, le bailleur doit alors lui verser une indemnité d’éviction dite « de déplacement » (ou de transfert).

Pour cela, le calcul doit considérer l’état locatif du marché sur le quartier, ainsi que la nature de l’activité professionnelle du locataire. En d’autres termes, pour calculer cette indemnité, on fait la différence entre le montant du loyer du local que quitte le locataire et le montant du loyer du nouveau local. À cette différence, on ajoute un coefficient qui tient compte de la nature de l’activité et de la qualité de l’emplacement.

Il faut savoir que si le coût du déplacement du fonds de commerce est plus élevé que la valeur du fonds, l’indemnité est alors limitée à la valeur de remplacement. Il appartient au bailleur de prouver que le fonds de commerce ne disparaît pas.

Des indemnités dites « accessoires » peuvent aussi être versées au locataire évincé. Elles viennent en complément de l’indemnité d’éviction (remplacement ou déplacement) et sont attribuées en fonction de la situation du commerçant.

Il peut donc s’agir de :

• des frais de déménagement et de réinstallation du fonds de commerce,
• d’une indemnisation de trouble commercial pour compenser la perte du chiffre d’affaires,
• des indemnités de licenciement, si l’éviction a entraîné le licenciement des salariés,
• des frais de double loyer, le temps de la réinstallation du fonds,
• des frais relatifs au paiement d’indemnités de résiliation de contrats,
• d’une indemnité de perte de logement, lorsque le bail comprend une habitation.