À quel moment peut-on résilier un bail commercial ?

Quentin Gres 25 fév 2023
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En théorie, un bail commercial doit aller jusqu'à son terme. Une résiliation anticipée est toutefois possible, à condition de respecter certaines règles.

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Un restaurant
Quand peut-on résilier un bail commercial ? © djile
Sommaire

C'est quoi, un bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat conclu entre le bailleur ou le propriétaire du local (un espace fixe, couvert et clos) et le locataire (ou preneur). Ce dernier peut être une personne morale (association, société ...) ou physique (particulier) qui exploite le local à des fins industrielles, artisanales ou commerciales.

Le bail commercial répond à plusieurs règles de fond et de forme, sous peine de nullité. Il est signé pour un délai de 9 ans au moins et énonce clairement les obligations et les droits de chaque partie. Il offre plusieurs avantages, dont la répartition des charges, l’indemnité d’éviction, le droit au renouvellement du contrat…

Régi par les articles L. 145-1 et suivant du Code du commerce, le statut des baux commerciaux protège le preneur et le bailleur. Cette protection s’applique aussi bien en termes de renouvellement du bail que de stabilité locative. 

Le bail commercial peut être résilié avant son terme, à l’initiative du propriétaire ou du locataire. Le congé est notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice, 6 mois au moins avant l’échéance triennale en cours. Si ce délai n’est pas respecté, les effets du congé seront reportés à la période suivante.

Résiliation par le locataire

Le preneur peut mettre un terme au bail après chaque période de 3 ans (c’est-à-dire au bout de 3, 6 ou 9 ans), sans devoir se justifier ni fournir des motifs. Il s’agit de la résiliation triennale, une faculté légale. À moins que le contrat n’ait été signé pour une durée supérieure à 9 ans, le propriétaire n’a pas le droit de l’en priver.

Si cela n’a pas été mentionné dans le bail, le locataire ne verse aucune indemnité lors d’un départ anticipé.

D’autres situations peuvent le pousser à résilier le contrat : s’il bénéficie d’une pension d’invalidité lorsqu’il a déposé une demande de droits à la retraite, par exemple.

En cas de décès du locataire, le bail ne sera pas résilié de manière systématique. Au contraire, il sera transmis à ses héritiers ou ses ayants droit. Ceux-ci auront la possibilité de le rompre avant l’expiration de la période triennale.

Un dirigeant de SAS ou de SA n’est ni associé unique d’une EURL, ni gérant majoritaire d’une SARL, ni commerçant. À cause de cela, il lui est impossible de résilier le bail avant la fin de la période triennale.

La clause résolutoire prévoit la résiliation automatique du bail lorsqu’une partie a manqué à ses obligations contractuelles.

Résiliation par le bailleur

Le propriétaire peut résilier le bail après chaque période de 3 ans dans une situation particulière :

  • Surélévation ou reconstruction de l’immeuble.
  • Reprise d’un local d’habitation loué de façon accessoire pour des activités commerciales.
  • Transformation d’un immeuble à usage d’habitation.
  • Réalisation de travaux autorisés ou prescrits dans un projet immobilier de restauration.

Une résiliation peut être demandée si le preneur ne respecte pas les obligations indiquées dans le bail. On parle de faute grave.

2 possibilités sont offertes au propriétaire :

  • Activer la clause résolutoire du contrat : cette clause est mise en œuvre après envoi d’un commandement par acte de commissaire de justice. Si le locataire se plie aux exigences, le bail ne sera pas résilié.
  • Saisir le tribunal judiciaire : cette situation intervient en cas de loyers impayés, de commerce non exploité, de sous-location des locaux sans l’autorisation du bailleur… Selon l’ampleur de l’infraction, la décision du tribunal sera l’acceptation ou le refus de la demande.

Résiliation à l’amiable

La résiliation à l’amiable (ou d’un commun accord) est possible à n’importe quel moment. Même si elle n’exige pas une forme spécifique, une preuve écrite doit être conservée. Elle sera d’une grande importance en cas d’un éventuel désaccord.

Résiliation du bail commercial après son terme

À l’issue des 9 ans, le bail commercial expire. Si les parties ne demandent pas le renouvellement ou la résiliation du contrat, il fera l’objet d’une tacite prolongation de 9 ans supplémentaires.

Toutefois, le locataire et le propriétaire pourront toujours y mettre un terme par la suite. Le congé doit être envoyé à la fin d’un trimestre civil, en respectant un préavis de 6 mois. Il prendra effet au dernier jour du trimestre suivant.

Supposons un congé délivré le 8 mars. La prise d’effet aura lieu 6 mois après la fin du premier trimestre (31 mars), c’est-à-dire le 30 septembre.

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