Les centres de marques prospèrent en France et montent en gamme

Du magasin d’usine aux villages de marques

Lancés dans les années 1980, les villages de marques étaient inspirés par les magasins d’usine dont la vocation était de vendre directement au public leur production non écoulée. Puis ils se sont élargis à des produits de second choix à des prix inférieurs à ceux du commerce traditionnel. Ces « magasins d’usine » sont apparus dans des régions historiquement industrielles à dominante textile comme Troyes ou Roubaix. Dans les années 1990, ils sont remplacés par des centres de deuxième génération comme Marques Avenue ou Mc Arthur Glen. A partir des années 2000, la troisième génération s’installe dans des secteurs à proximité des pôles d’attraction touristique. La « Vallée Village » à Marne-la-Vallée, en Seine et Marne, amène la notion de shopping plaisir et un positionnement plus haut de gamme au niveau des marques. Une tendance qui s’accentue aujourd’hui et qui intègre des pôles de restauration et de loisirs.

Un parc évoluant entre extensions et créations des centres de marques

Selon le conseil en immobilier d’entreprises Cushman & Wakefield, avec 430 000 m² de surfaces commerciales répartis sur 24 sites, la France occupe la troisième place en Europe en termes de surfaces mais aussi en nombre de centres. Les principaux opérateurs sont Concepts et Distribution (Marques Avenue et Quai des Marques), Advantail ( Nailloux et Normandy Outlet Honfleur), Mc Arthur Glen. Les activités sont majoritairement concentrés sur l’équipement de la personne (textile, chaussures, maroquinerie) et l’équipement de la maison ( art de la table, linge de maison, petit électroménager). D’ici 2020, 260 000 m² nouveaux sont attendus, dans des extensions de centres existants et dans des créations. Le maillage de l’Hexagone se poursuit avec une couverture plus dense des zones frontalières Nord et Est pour capter la clientèle étrangère du Benelux, de l’Allemagne et de la Suisse.

© Cushman & Wakefield

Un marché de niche repéré par de gros investisseurs

Le secteur des centres de marques fait figure de micro-marché  en termes d’investissements. En 10 ans, il représente seulement un peu plus de 800 M€. Les principaux acteurs sont AEW Europe, Unibail-Rodamco, Ares Management et Klépierre également très présents sur le secteur des centres commerciaux ainsi qu’à l’international. Et bien qu’étroit, ce marché des centres de marques les intéresse car il présente de multiples avantages :

• Des zones de chalandises très larges, au-delà d’1h30 de trajet en voiture.
• Une clientèle occasionnelle avec un panier moyen élevé, entre 150 et 270 €.
• Des prix réduits, plus résistant aux aléas de la conjoncture économique.
• Des coûts d’exploitation assez bas.
• Une très bonne rentabilité grâce à un loyer moyen de 280 €/m² auquel s’ajoute un loyer variable additionnel calculé sur le chiffre d’affaires, environ 0,75 % du chiffre d’affaires hors taxes.

© Cushman & Wakefield