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Le loyer d’un local commercial est librement fixé par le propriétaire… mais encore faut-il savoir comment l’établir. On vous aide à faire le point sur la valeur locative de votre bien, afin de fixer le bon loyer.
Que faut-il savoir sur les loyers des locaux commerciaux ?
Avant de commencer à faire vos calculs pour fixer le loyer de votre local commercial, vous devez savoir que dans la location de locaux commerciaux, les propriétaires établissent comme ils le souhaitent ledit loyer. Aucune loi n’encadre la pratique et le bailleur n’est pas tenu de respecter certains barèmes ou même de se référer au loyer que son précédant locataire payait.
En face, le locataire potentiel est en droit de négocier le loyer autant qu’il le souhaite avec le propriétaire.
D’après la loi du 11 décembre 2001 du Code de commerce, les loyers des locaux commerciaux sont établis selon la valeur locative du bien, qui va prendre en compte différents critères, que l’on vous liste dans le paragraphe suivant.
L’usage du bien joue sur le loyer. Un local loué avec un bail tous commerces va être généralement loué plus cher qu’un bien loué avec un bail qui impose un type d’activité précis.
Comment fixer le loyer de votre local commercial ?
Pour l’établir, voici les caractéristiques, de votre bien, à prendre en compte :
- L’emplacement. En matière de commerce, on dit que ce qui compte le plus, c’est l’emplacement. Un local commercial d’une petite surface placé dans une rue très commerçante d’une grande ville pourra être loué bien plus cher qu’un grand local excentré.
- Les caractéristiques du local : sa surface, son état général, le nombre et la répartition des pièces, mais également leur agencement et leur surface respective, la surface des vitrines, l’existence d’annexes, de terrasse, les équipements délivrés avec.
- Les caractéristiques du bail commercial : plus celui-ci est contraignant, plus le loyer devra être revu à la baisse. Vous pouvez négocier la levée de certaines clauses contre un loyer plus élevé, par exemple.
- Les répartitions des taxes et charges entre le locataire et le propriétaire.
- La présence d’un « pas-de-porte » : si vous demandez un droit d’entrée, le loyer devra être baissé, car la somme versée par le locataire sera définitivement acquise par le propriétaire.
L’usage veut que le droit d’entrée soit versé via une somme ajoutée au loyer et donc réglé chaque mois un peu plus.
Fixer le loyer selon la méthode de la Valeur Location d’un local Professionnel
Pour fixer le loyer de votre local commercial, vous pouvez vous baser sur la méthode de calcul de la Valeur Locative d’un Local Professionnel (VLP). Celle-ci va se baser sur trois données qu’il faudra multiplier ensemble : la surface pondérée, arrondie au m² inférieur ; le tarif au m² de la catégorie à laquelle appartient le local (restauration, commerces, hébergements de tourisme…) ; la qualité de l’emplacement. Ces données, notamment le tarif au m² selon la catégorie sont à demander dans la mairie de la ville dans laquelle se trouve votre local commercial.
Cette méthode n’est pas à suivre obligatoirement, mais elle vous permet d’avoir une bonne base des prix pratiqués dans votre ville, votre quartier ou votre arrondissement d’implantation.
Dans l’usage, on ne dépasse pas un certain ratio loyer/chiffre d’affaires maximal selon l’activité. Pour une boulangerie, il est généralement de 4 à 5 %, de 8 à 9 % pour un commerce, de 10 à 20 % pour les hôtels.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)