5 avantages à investir dans un local commercial !

Juliette Cadot 27 juil 2020
mis à jour le
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Investir dans l’immobilier commercial peut-être une bonne manière de placer votre argent, en particulier si vous habitez dans une grande ville, ou que vous choisissez un bien situé dans une zone passante. Voici les 5 avantages à placer votre argent dans l’achat d’un local commercial.

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Une boulangerie
Pour maximiser le rendement de votre investissement, vous pouvez acheter un local déjà occupé. ©Viktoriia
Sommaire

Le rendement locatif est plus intéressant dans l’immobilier commercial

L’une des principales raisons qui poussent des investisseurs à s’intéresser à l’immobilier commercial pour placer leur argent, c’est que le rendement locatif dans ce type d’investissement est plus intéressant que dans les logements : jusqu’à 10 % de rendement annuel brut sur votre achat, alors que dans la location résidentielle, il sera d’environ 5 %.

Le prix d’un local commercial et son rendement annuel ne vont pas dépendre de la surface, mais de son emplacement et de la rentabilité du commerce qui l’occupe ou l’occupera.

Le prix d’un local commercial est généralement moins élevé

Contrairement à ce que l’on peut penser, par rapport à l’immobilier résidentiel, le prix d’un local commercial s’avèrera être moins cher en général, de l’ordre de 20 % à 40 % moins cher au prix au m². L’investissement total pourra vous paraître en premier lieu plus onéreux que dans le résidentiel, mais il faut prendre en compte le fait que dans l’immobilier commercial, il vaut mieux investir dans un endroit passant, voire dans un local déjà occupé par un commerce prospère pour pouvoir booster votre achat et votre rendement annuel. Cependant, en comparaison dans le même quartier, vous noterez que le prix au m² est moins élevé.

Investir dans l’immobilier commercial pour avoir moins d’impayés

Ce qui est également très intéressant dans l’investissement dans l’immobilier commercial, c’est qu’il est plus sécurisé au niveau du paiement des loyers. En effet, le locataire est un professionnel qui doit payer son loyer afin de pouvoir continuer à exercer sa profession et à jouir de son emplacement pour continuer à recevoir sa clientèle. De plus, s’il se mettait en difficulté, celui-ci perdrait une partie de son fonds de commerce. De ce fait, il est dans l’intérêt de son commerce de continuer à payer son loyer mois après mois.

Il n’existe pas de trêve hivernale pour les commerçants, contrairement à l’immobilier résidentiel. Si votre locataire ne paye plus son loyer, il peut facilement se mettre en liquidation judiciaire ou en redressement pour régler ses impayés, et vous pouvez, de votre côté, l’expulser plus facilement.

Le bail commercial est un bail longue durée

Dans l’immobilier commercial, on parle de bail 3-6-9. En réalité, il s’agit de baux de neuf ans, avec des engagements de 3 ans : le locataire peut le résilier qu’à la fin d’une période triennale, il ne peut pas partir quand il le souhaite. Cela vous confère une grande sécurité, car une fois que le contrat est signé entre vous et votre locataire, il est engagé pour au moins 3 ans dans votre local commercial.

Cela vous permet une tranquillité d’esprit et une facilité de gestion : vous n’avez pas à trouver un nouveau locataire tous les 2 ans, comme ça peut être le cas dans l’immobilier résidentiel.

La rédaction du bail commercial est plus flexible

Un autre avantage d’investir dans un local commercial (et non des moindres !) est que la rédaction du bail entre vous et votre locataire est bien plus flexible que dans l’immobilier résidentiel. Vous négociez en effet avec votre locataire le loyer et les charges : il est possible de faire payer au locataire les travaux d’aménagement, d’entretien, mais également la taxe foncière et les assurances. Le dépôt de garantie est aussi fixé librement entre vous et votre locataire. Si votre local est particulièrement bien placé, vous avez une marge de négociation plus aisée pour réduire vos charges.

Enfin, en tant qu’investisseur, vous pouvez également choisir d’acheter un local déjà occupé et le choisir par rapport au bail déjà établi.

S’il est possible de négocier la prise en charge par votre locataire des travaux d’aménagement, le gros œuvre et la mise en conformité vous incombera toujours à vous, propriétaire, conformément à l'article 606 du Code Civil.

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Investir dans un local commercial : les erreurs à éviter

Investir dans un local commercial ne doit pas se faire à la légère. Il est donc essentiel d'éviter certaines erreurs pour espérer maximiser vos chances de réussite. Voici quelques écueils à éviter :

  • Ne pas effectuer une analyse approfondie du marché local - Avant d'investir dans un local commercial, il est crucial de mener une analyse approfondie du marché. Cela implique d'examiner la demande dans la région, l'offre existante, les tendances locatives et les perspectives de croissance économique. Ne vous fiez pas uniquement à votre intuition mais faites des recherches approfondies et consultez des experts immobiliers pour obtenir des informations précises sur le marché.
  • Négliger l’importance de l'emplacement - La localisation doit être stratégique. Évaluez la visibilité, l'accessibilité, le trafic piétonnier et la concurrence dans la région. Ciblez en priorité les quartiers en développement, les zones commerciales bien établies et les zones proches de zones résidentielles densément peuplées. Un bon emplacement peut jouer un rôle clé dans la rentabilité (ou dans l’échec) de votre investissement.
  • Sous-estimer les coûts et les risques associés - Il est crucial de prendre en compte tous les coûts et tous les risques associés à l'investissement dans un local commercial. Ne vous concentrez pas uniquement sur le prix d'achat, mais prenez en compte les frais de maintenance, les taxes, les assurances, les coûts de gestion, les éventuelles réparations ou rénovations, ainsi que les fluctuations du marché. Assurez-vous d'avoir une vision réaliste des revenus potentiels et des dépenses.
  • Ne pas évaluer la locatèle potentielle - Avant d’investir dans un local commercial, prenez soin d'évaluer les locataires potentiels avec soin. Recherchez de préférence des locataires solvables, jouissant d’une bonne réputation et justifiant d’une activité commerciale stable. Vérifiez leur historique de crédit, leur capacité à payer le loyer ainsi que leurs références professionnelles.
  • Se passer de l’aider d’un professionnel - Investir dans un local commercial est complexe. Il est donc recommandé de consulter des professionnels tels que des agents immobiliers spécialisés en immobilier commercial, des avocats spécialisés en droit immobilier et des comptables. Leurs conseils et leur expertise vous aideront à prendre les bonnes décisions.
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