Tout ce que vous devez savoir sur la clause de pas-de-porte

Encore appelé droit d’entrée, le pas-de-porte est une clause du bail commercial. Il s’agit d’une somme demandée par le propriétaire au locataire à la conclusion du contrat. Il est généralement déterminé selon l’attractivité du local commercial ou de la zone géographique.

Le pas-de-porte est définitivement acquis au bailleur. De son côté, le locataire jouit d’un loyer moins élevé et d’un local commercial libre.

Attention : le droit d’entrée et le droit au bail sont 2 notions différentes.

Le droit au bail est une somme d’argent que le nouvel entrepreneur verse au locataire sortant lors de la reprise du bail commercial. Il est inclus dans la clause de cession de bail et peut être assimilé à un droit d’occupation du local.

Une fois le bail expiré, le locataire peut solliciter un renouvellement : on parle de droit au renouvellement du bail. Dans le cas contraire, il a la possibilité de mettre le droit en vente. Cette opération représente la cession au droit de la propriété commerciale.

Le nouveau locataire acquiert la propriété commerciale et le droit au bail.

Le propriétaire peut poser des conditions ou une clause d’agrément à la cession du droit de bail, mais il existe une exception : lorsque le locataire entrant exerce une activité identique à celle du sortant, avec les mêmes clients.

Le droit d’entrée est légal lorsqu’il a été indiqué explicitement dans le bail commercial. Il doit mentionner les modalités de versement, la nature (indemnité ou supplément de loyer), le montant…

Au moment de la rédaction du bail commercial, le propriétaire spécifie si le droit d’entrée fait office d’indemnité ou s’il correspond à un supplément de loyer. Dans des situations exceptionnelles, il peut être de nature mixte.

Dans la plupart des cas, le droit d’entrée intervient comme un supplément de loyer (en particulier lors d’un renouvellement de contrat). Cela se produit aussi quand rien n’a été précisé dans le contrat.

La qualification du droit d’entrée détermine le régime juridique et fiscal.

Le droit d'entrée comme indemnité

Le droit d’entrée représente une contrepartie pécuniaire d’éléments de divers types. Le bailleur peut, par exemple, fournir des avantages commerciaux sans rapport avec le loyer.

Dès lors, le pas-de-porte apparaît comme une compensation des atouts de la propriété commerciale acquise par l’entrepreneur.

La contrepartie provient de :

• La dépréciation ou la dévalorisation de la valeur vénale du local : s’il souhaite reprendre son local, le propriétaire devra payer une indemnité d’éviction importante au locataire.
• Une condition incluse dans le bail et favorable aux locataires.

L’impact juridique du droit d’entrée est significatif. Tout d’abord, cette clause n’est pas prise en compte dans les calculs relatifs au loyer. De plus, elle ne permet pas de générer des intérêts.

Le droit d'entrée comme supplément de loyer

Le montant est versé via une rente mensuelle ou lors de l’entrée dans les locaux.

Le droit d’entrée ne vise pas uniquement à dédommager le propriétaire si son bien immobilier se déprécie. Il se présente davantage comme une prestation supplémentaire et est assujetti à la même fiscalité que le loyer.

En cas de litige, le bailleur sera protégé contre les risques d’augmentation de la valeur locative réelle du bien. En effet, les hausses sont limitées et ne peuvent pas être coordonnées avec le loyer.

Les conséquences fiscales du droit d’entrée dépendent de sa nature.

Indemnité

Étant donné qu’il fait partie de la classe des actifs incorporels, le montant du droit d’entrée ne peut pas être amorti. En termes de fiscalité, il n’est ni imposable pour le bailleur ni déductible pour le locataire.

Loyer supplémentaire

Le montant du pas-de-porte est comptabilisé comme une charge pour le locataire. Il peut faire l’objet d’une déduction fiscale, sur la base d’un taux fixé de manière linéaire durant la validité du bail.

Concernant le bailleur, le montant figure parmi les frais de premier établissement amortissable. Le propriétaire peut le déclarer comme un revenu foncier sur le plan fiscal. Dans ce cas, il sera soumis à la TVA (tout comme le loyer). L’imposition s’étale, quant à elle, généralement sur 4 ans.