Comment ça marche, un dépôt de garantie dans un bail commercial ?

Le dépôt de garantie est une sécurité pour le bailleur. En effet, il lui permet de se prémunir contre :

• les manquements du locataire,
• ses retards de paiement de loyer,
• les éventuelles détériorations et dégradations qu'il peut faire dans les locaux loués.

Bien que le versement d'un dépôt de garantie ne soit pas une obligation légale, c'est un élément que l'on retrouve dans la plupart des contrats de bail.

Trop souvent, on confond le dépôt de garantie et la caution. Le dépôt de garantie est versé à l'entrée des lieux et il est rendu à l'état des lieux, sauf manquement aux obligations contractuelles du locataire. La caution désigne une personne (ou un établissement bancaire, en cas de caution bancaire) qui se porte garante du locataire et qui doit par conséquent s'acquitter de ses obligations en cas de défaillance.

Le montant du dépôt de garantie en bail commercial est fixé par un accord libre entre le bailleur et le locataire. Toutefois, dans la pratique, le montant du dépôt de garantie en bail commercial est d'un terme de loyer hors taxe en cas de paiement à échoir (payable d'avance), et de deux termes de loyer hors taxe pour un paiement à terme échu (paiement du loyer du mois précédent en fin de mois). Si le montant est supérieur à deux mois, il entraîne automatiquement le paiement d'intérêts au preneur. Cette obligation ne peut pas être exclue du contrat par une clause.

Voici tout ce qu’il faut savoir sur les particularités du dépôt de garantie dans le cadre d'un bail commercial.

Dépôt de garantie de bail commercial et TVA

Un montant de TVA ne peut être appliqué à un dépôt de garantie seulement si ce dernier constitue une contrepartie aux prestations prévues par le bail commercial. Le bailleur n'a donc pas la possibilité de demander un versement de TVA sur la base du dépôt de garantie.

Cette opération est possible, seulement si le bailleur a acquis le dépôt en compensation des manquements contractuels du locataire. Dans ce cas précis, la garantie est comprise dans les frais du bail commercial.

Dépôt de garantie de bail commercial et imposition

Comme le dépôt de garantie du bail commercial n'est qu'un dépôt, il n'est ni imposable pour le bailleur ni pour le preneur. Cependant, lorsque le bailleur garde le dépôt de garantie pour effectuer des travaux d'amélioration pour le local, il est soumis au régime fiscal de la prestation de travaux réalisée. Pour le locataire, il n'est pas possible de déduire le dépôt de garantie de ses taxes sur ses résultats d'entreprise.

Dépôt de garantie de bail commercial et intérêts pour le locataire

En règle générale, le montant du dépôt de garantie ne peut pas dépasser deux termes de loyer. Si le bailleur impose un montant supérieur, il devra verser des intérêts à son preneur. Ces intérêts sur le dépôt doivent être payés au moment de la résiliation du bail et de la restitution du dépôt. Le montant des intérêts est calculé sur la base du taux des avances sur titres de la Banque de France.

En cas de non-manquement aux obligations contractuelles du bail de la part du locataire, le bailleur est dans l'obligation de lui restituer le dépôt de garantie à la fin du contrat de bail commercial.

Les délais sont variables et peuvent aller de 2 à 3 mois suite à l'état des lieux. La durée d'attente pour la restitution sera plus courte si le local n'a subi aucune dégradation et s'il n'y a aucun retard de paiement dans les loyers.

S'il y a litige parce que le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie, l'ancien locataire peut alors saisir le tribunal pour réclamer la restitution de son dû. Il devra toutefois apporter la preuve que le préjudice a bien eu lieu pour espérer obtenir gain de cause.

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