Vous voulez transformer un vieux local en commerce, quelles démarches effectuer ?

Pour transformer un vieux local en commerce, attention au projet !

Avant de parler des démarches en tant que telles, il vous faut savoir quelles sont les différences entre ce que l’on appelle l’usage d’un local et la destination d’un local. Dans la loi, donc, on définit l’usage d’une construction de cette façon : « [il] correspond à un élément de fait, relatif à ce à quoi un immeuble est utilisé. Il correspond à une prérogative du Code de la construction et de l’habitation destinée à éviter que ne disparaissent, dans certaines communes, les bâtiments d’habitation au profit d’autres usages ». La destination d’un local, elle, relève du droit de l’urbanisme et définit « ce pour quoi une construction est édifiée [et figure] parmi les éléments que doit indiquer la demande d’urbanisme relative au bien (permis de construire ou déclaration préalable selon le cas) ». Cette notion a été redéfinie en 2015, et il existe aujourd’hui 5 grands types de destination de bâtiments : 

1. Exploitation agricole et forestière. 
2. Habitation. 
3. Commerce et activité de service .
4. Équipements d’intérêts collectif et services publics .
5. Autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires.

Quelles démarches faut-il faire pour changer l’usage d’un bâtiment ?

Si vous souhaitez retaper un vieux local pour en faire un commerce, vous devrez donc consulter le registre de construction et le plan d’urbanisme pour savoir à quoi il était prévu à la base. S’il s’agit d’un ancien local d’habitation, et qu’il est situé dans une commune de plus de 200 000 habitants, dans les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (hors zones franches urbaines), alors vous devez faire une demande de changement d’usage. Adressez-vous au maire de la commune dans laquelle est situé votre local pour lui faire une demande d’autorisation préalable, puis vous aurez un document CERFA à remplir.

Quelles démarches pour changer la destination d’un bien ?

Cette démarche sera un peu plus complexe, puisqu’il s’agit, d’après les règles d’urbanisme, d’un acte définitif. Cela sera donc soumis au contrôle de l’administration et doit recevoir une autorisation d’urbanisme, voire un permis de construire. Il existe deux types de demande d’autorisation d’urbanisme, dépendant de la nécessité de travaux de changement ou de rénovation du local : 

• Le changement de destination s’effectue sans travaux ou avec des travaux d’aménagement légers : vous devez faire seulement une déclaration préalable de travaux auprès de la mairie de la commune, et attendre son autorisation.
• Le changement de destination devra être accompagné de travaux créant plus de 20 m² de surface de plancher (ou 40 m² pour un projet dans une zone U d'un PLU) ou modifiant les structures porteuses ou la façade de l'immeuble, alors un permis de construire est nécessaire.

Ces demandes doivent être accompagnées d’un agrément administratif si le projet concerne une surface supérieure à 1 000 m². En dehors de ces formalités administratives publiques, vous serez tenu d’informer et demander l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires, si l’immeuble est soumis à ce statut.