Bureaux Île-de-France : la Première Couronne Sud mène le jeu en demande placée

Immobilier de bureau : le Sud de l'Île-de-France se pose en chef de file

Le volume traité en Première Couronne affiche un recul par rapport à celui de l’année précédente mais avec 376 700 m² de bureaux placés, il se situe bien au-dessus de la moyenne des années 2013 à 2016 où il se situait à 260 000 m². Cette dynamique s’est concentrée sur le Sud avec 171 000 m² de bureaux placés alors que l’an dernier, c’était le Nord qui menait la danse. En 2018, le Nord a marqué un piètre résultat avec 93 100 m² (- 67 %). En revanche, l’Est enregistre une véritable performance avec 112 500 m² (+ 50 %). Les grandes transactions représentent plus de 50 % de ce marché de la Première Couronne, même si elles ont reculé de 16 %. Parmi les prises à bail supérieures à 15 000 m², citons Valéo à Créteil, Orange à Villejuif, Ubisoft à Saint-Mandé… Les moyennes surfaces, de 1 000 à 5 000 m² occupent 25 % de l’activité. Les surfaces de moins de 1 000 m² ont été recherchées, en hausse de 2 %.

Des loyers moyens à la hausse

Dans un contexte de pression sur les immeubles neufs et restructurés, la Première Couronne affiche une légère progression de ses valeurs de première main (+ 3 %) à 300 €/m²/an selon Cushman & Wakefield. Dans le détail, ce loyer moyen de première main reste le plus élevé sur le secteur Nord (340 €/ m²/an), suivi par le Sud (310-320 €/m²/an) et le Nord ( 270 €/m²/an). Mais partout des disparités existent entre les communes limitrophes de Paris et celles situées en deuxième rideau. Ainsi, sur Montrouge, quelques signatures peuvent dépasser les 350 €/m²/an contre 200-220/m²/an très au Sud du département.

Les loyers augmentent sur toute la première périphérie parisienne.

Stock de bureaux en baisse, livraison d’opérations neuves en hausse

Le volume des stocks se réduit sur tous les segments de surfaces, ce qui prouve un réel élan des commercialisations des surfaces existantes en Première Couronne. Ainsi, l’offre immédiate se positionne à 597 000 m² (-12 %) avec un stock important dans le Nord. Le taux de vacance sur la Première Couronne se situe à 7,6 % avec des écarts importants : 12 % dans le Nord, 6,2 % dans le Sud, 3,1 % dans l’Est. L’offre neuve reste faible et pousse les utilisateurs à s’intéresser aux opérations en chantier ou en projet. 253 000 m² sont en chantier dont les 2/3 sont encore à commercialiser. Cette année vont être livrés « Moods » (30 000 m²), « Pulse » (28 000 m²) à Saint-Denis, « Aragon » (27 000 m²) à Villejuif…