Aix-Marseille, l'immobilier de bureaux se remet en ordre de bataille

Si tous les indicateurs ne sont pas au vert, certains segments reprennent des couleurs. En matière de volumes placés, la métropole retrouve sa place sur le podium avec 140 000 m², en progression de 7 % pour l’année 2024 par rapport à 2023, juste derrière Lille, la capitales des Flandres (152 000 m²) et Lyon (249 000 m² ), en tête du classement des marchés de bureaux en région, selon les données publiées par Immostat*.

Une avancée discrète qui se poursuit au premier trimestre 2025, tant à Aix qu’à Marseille, qui font quasiment jeu égal en nombre de transactions (38 vs 37). La région aixoise l’emporte avec 17 600 m² commercialisés (52 % de la demande) au premier trimestre, contre 14 800 m² pour la cité phocéenne, qui démarre plus timidement l’année.

Cette dynamique est essentiellement portée par les surfaces intermédiaires (500–1 000 m²) qui performent haut la main avec un volume de transactions en hausse de 78 % (vs T1 2024), ainsi que le doublement de références signées, soit 14 contre 7 à la même période en 2024. En contrepoint, le segment des grandes surfaces de plus de 1 000 m² s’affiche en recul de 13 %, tandis que les très petites surfaces allant jusqu’à 200 m² dévissent de 23 %.

Même topo en matière d’offre, avec des performances contrastées selon les segments : si l’offre immédiate se maintient par rapport à 2024 avec 187 600 m² de surfaces disponibles, la part d’offre de première main décroche de 56 % à Aix et de 42 % à Marseille, pour ne représenter plus qu’un tiers de l’offre globale sur les deux agglomérations (et à peine 15 % à Marseille) contre 71 % pour la seconde main sur la métropole.

Face à la raréfaction de l’offre et au vieillissement du parc tertiaire, particulièrement prégnant à Marseille, l’offre peine à se reconstituer, les programmes neufs en projet ou en pré-commercialisation n’étant pas suffisants pour renflouer significativement les stocks.

Une situation qui risque de fragiliser le secteur et d’attiser les tensions sur ce segment, avec une hausse de la valeur locative d'ores et déjà actée, ainsi qu'un manque d’adéquation entre l'offre disponible et la demande, de plus en plus axée sur des produits de dernière génération alliant confort supérieur, convivialité, flexibilité et performance énergétique.

Au final, les performances du marché de bureau dans la métropole Aix-Marseille reste contrastée, avec un début d’année davantage marqué par la résistance qu’une véritable reprise, surtout si l’on compare les données actuelles aux records enregistrés en 2022. En parallèle, face aux incertitudes macroéconomiques et géopolitiques, la prudence reste de mise côté promoteurs avec pour conséquence la baisse de la production et une offre future (2025-2028) bien en deçà des besoins (2 900 m² et 13 400 m² livrables en 2025 respectivement à Aix et à Marseille).

Autant d’éléments qui, couplés à l’accentuation de la pénurie d’offre dans le neuf, devraient freiner le dynamisme du marché et contrarier les perspectives de rebond de l’activité en 2025. Comme l’explique Yoann Pohu, directeur Agence Bureaux JLL Aix-Marseille : « La rareté persistante de l'offre neuve, particulièrement marquée sur le secteur marseillais, continue de freiner le dynamisme du marché. Cette situation souligne l'urgence de stimuler la production d'actifs de qualité pour répondre aux besoins évolutifs des entreprises et maintenir l'attractivité de notre métropole. »

* Source : Cushman & Wakefield Research – Immostat