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Après une année 2017 exceptionnelle, le marché des bureaux en Île-de-France affiche une belle performance au premier trimestre avec près de 742 000 m² placés. Les loyers augmentent aussi et l’investissement affiche une hausse de 10 % à 2,7Mds en immobilier tertiaire.
Une demande placée de bureaux en hausse significative : + 13 %
Selon Immostat qui regroupe les principaux conseils en immobilier d’entreprise (BNP Paribas Real Estate, CBRE, JLL et Cushman & Wakefield), la demande placée en matière de transactions locatives et de ventes à utilisateurs pour la région Île-de-France, s’élève, pour le premier trimestre 2018 à 741 800 m². Ce qui signifie une hausse de 13 % par rapport à la même époque de 2017 mais de 38 % comparativement à sa moyenne décennale. Selon BNP Paribas Real Estate, cette performance s’explique par le segment des petites et moyennes surfaces (390 000 m²) qui progresse de 18 %. Avec 352 000 m² sur 23 opérations, le marché des grandes surfaces n’est pas en reste et affiche une hausse de 9 %. Parmi les grandes transactions, le futur siège de Vinci à Nanterre sur 63 000 m².
La demande de bureaux est en hausse de 13 % au premier trimestre. ©Immostat
Bon à savoir
L’offre immédiate s’établit à 3 159 000 m², en baisse de 10 %. Le taux de vacance est historiquement bas à Paris (2,6 %) et diminue fortement à la Défense ( 7 %). Le secteur Péri-Défense reste, en revanche, sur-offreur (18 %).
Des valeurs locatives en progression en Île-de-France : + 4 %
La diminution de la vacance provoque une hausse globale des loyers franciliens. Selon Immostat, le loyer facial des bureaux se situe à 364 €/m²/an pour les biens de seconde main (+ 4 % en un an) et à 381 €/m²/an pour les biens neufs ou restructurés ( + 5 % en un an). Une moyenne qui cache une grande disparité selon les secteurs de l’Île-de-France et selon la qualité et les surfaces. Le loyer « prime » dans le QCA sur des bureaux classe A atteint voire dépasse les 800 €/m²/an.
Dans le seconde main comme dans le neuf, les loyers de bureaux progressent entre 4 et 5 % sur un an. © Immostat
L’investissement en bureaux plus modéré en Île-de-France
Le montant des investissements en bureaux en Île-de-France au premier trimestre 2018 est de 2,7 Mds €, + 10 % en un an dont 62 % sur des montants supérieurs à 100 M € selon le spécialiste régional Knight Frank. Les investissements sont concentrés dans Paris intramuros : à 23 % dans le QCA, à 3 % sur La Défense mais aussi dans le Marais, dans le 10e, dans le 18e. A l’exception de rares grandes opérations telles « Docks en Seine » à Saint-Ouen cédé par Gecina et « Green Walk » à Suresnes cédé par AXA IM et NBIM, l’activité est restée relativement faible en première et en deuxième couronnes et concentrée sur un nombre limité de transactions inférieures à 50 M €.
Un retour des investisseurs anglo-saxons
Quelques transactions devraient prochainement se finaliser sur Saint-Ouen et Saint-Denis. Mais les plus belles opérations sont attendues dans Paris intramuros, ne bouleversant pas la hiérarchie des pôles tertiaires d’Île-de-France. Les investisseurs sont français en grande majorité mais les conseils en immobilier d’entreprise notent un retour des Anglo-Saxons. Le taux de rendement « prime » évolue peu, à 3 % dans le QCA.
Dans le QCA où la centralité forte, l’environnement urbain riche et varié et la faiblesse du stock, les loyers des bureaux ultra classe A se situent à 800 €/m²/an. Et des valeurs de 840 €/m²/an sont anticipées pour des immeubles livrables en 2019 ».
Nicolas Coutant, directeur du Pôle Grands Comptes chez Cushman &Wakefield
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