Île-de-France : le manque de transactions XXL, à La Défense, pénalise le marché des bureaux

La défense : -40 % de transactions sur les surfaces de +de 5 000 m² 

Après une accélération du marché d’avril à septembre, le dernier trimestre s’est avéré particulièrement maussade avec 15 000 m² placés seulement, un des plus atones de la décennie selon l’étude Cushman & Wakefield. Cette décélération de fin d’année a fait plonger le marché du premier quartier d’affaires européen à 135 300 m², très en-deçà de la moyenne décennale situé à 180 000 m². Les grandes transactions en volume et en nombre ont manqué : sur 7 signatures de plus de 5 000 m², une seule dépasse 10 000 m², Dalkia dans la Tour Europe. Le manque d’immeubles de grande taille provoque l’attentisme des grands utilisateurs. Le créneau des 1 000 à 5 000 m² chute aussi, de l’ordre de 22 %, toutefois, ce repli intervient après une année record en 2017 et 2018, avec 63 100 m², et reste bien supérieur à la moyenne décennale de 49 000 m². Les petites surfaces progressent depuis cinq ans.

Net recul de la demande des grandes surfaces à La Défense.©Immostat 

Les loyers des bureaux orientés à la hausse

Face à une offre immédiate au plus bas et dans l’attente des livraisons en 2019 et au-delà, certains propriétaires ont relevé les loyers des bureaux les plus qualitatifs. Sur les surfaces de première main, le loyer moyen s’établit à 480 €/m²/an (+ 7 %). Quelques nouvelles livraisons pourraient dépasser la barre des 500 €/m²/an. Le loyer moyen des immeubles de seconde main progresse plus faiblement, de 2 %) à 420 €/m²/an. Le loyer « prime » reste stable à 550 €/m²/an.

Pression à la hausse sur les loyers des beaux immeubles. ©Immostat

Immobilier de bureaux : une offre future importante

L’absence d’offre immédiate a porté l’activité transactionnelle à utiliser le stock existant qui se situe actuellement à 164 000 m², représentant 10 mois d’écoulement voire 8 seulement pour les grandes surfaces. Cette baisse des disponibilités a fait chuter le taux de vacance à 5 % fin 2018, taux inférieur à la moyenne francilienne (5,3 %), contrastant avec Péri-Défense (13,1 %) et le Croissant Ouest (10,1 %). La production nouvelle d’ici 2022 devrait renouveler le paysage tertiaire de la Défense. Plus de 600 000 m² sont en cours de développement dont 300 000 m² en chantier dont quelques gabarits hors norme comme « Landscape » et ses 63 700 m², « Alto » et ses 48 000 m².

L'offre va s'enrichir de 600 000 m² d'ici 3 ans. ©Immostat