Comment se déroule l’état des lieux d’un local commercial ?

Pour rappel, un local commercial est réservé aux professionnels qui sont enregistrés au Registre national des entreprises (RNE) et qui souhaitent exploiter un fonds de commerce, dont l'activité doit générer le déplacement sur place d'une clientèle.

Le locataire peut y exercer :

• une activité commerciale (vente de prêt-à-porter, librairie…) ;
• une activité industrielle (réparation d’appareils électroménagers ou d’équipements informatiques…) ;
• une activité artisanale (boucherie, salon de coiffure…).

Son utilité

L'état des lieux d’un local commercial a la même fonction que celui d’une location d’habitation. Il permet de protéger à la fois le bailleur et le locataire en cas de litiges se rapportant à des dégradations du bien loué.

Il se présente sous la forme d'un document contractuel qui constate l’état du local et de ses équipements au moment de la remise des clés et à la restitution du bien. Le moindre détail y est consigné : l’usure des murs, du sol, le nombre de prises électriques, l’usure des équipements tels que le système de chauffage, les volets électriques…

La réglementation en vigueur

La réalisation d’un état des lieux (entrant et sortant) pour la location d’un local commercial est devenue obligatoire à partir du 20 juin 2014 au travers de la loi Pinel.

L’article L145-40-1 du Code du commerce précise qu’un état des lieux doit obligatoirement être réalisé dans les situations suivantes :

• lors de la signature du bail ;
• lorsque le locataire restitue le local au bailleur ;
• lors d’une cession ou d’une mutation du fonds de commerce ;
• lors de la cession du droit de bail.

Il est également mentionné dans cet article que si le bailleur n’a pas réalisé d’état des lieux, il ne pourra pas présumer qu’il a remis le local en bon état au locataire. En cas de dégradation à la restitution des lieux, le bailleur sera dans l’impossibilité d'incriminer le locataire. Il doit, dans ce cas, prouver par ses propres moyens que les dégradations n’existaient pas au moment de la signature du bail.

Un état des lieux, d’entrée ou de sortie, doit être réalisé de manière contradictoire et à l’amiable. Cela signifie que la présence du propriétaire et celle du preneur, ou celle d'un tiers mandaté par les parties, sont obligatoires. Dans un contexte conflictuel, l’état des lieux doit être établi par un huissier de justice, dont les honoraires seront partagés entre le bailleur et le preneur.

Aucune réglementation n’indique de moment précis pour établir un état des lieux. Toutefois, il est d’usage de le réaliser le jour de la remise des clés, pour l’entrée dans les lieux, et le jour de la restitution du local pour l’état des lieux de sortie.

Lors de cette démarche, le bailleur et le preneur vont examiner, pièce par pièce, et consigner en détail l’état du bien (murs, sol, fenêtres, portes…) et des équipements (sanitaires, chauffage, climatisation…). Ensuite, le document doit être signé par les deux parties.

Lorsque le locataire quitte les lieux, les états des lieux d’entrée et de sortie sont comparés pour constater les éventuels dégâts causés par le locataire, ou des travaux effectués sans l’autorisation du bailleur, par exemple. Le montant estimé de remise en état sera déduit du dépôt de garantie que le locataire doit récupérer.

Pour qu’un état des lieux soit valable juridiquement, il doit contenir certaines informations indispensables. Il s’agit de :

• sa date de réalisation et de son type (entrée ou sortie) ;
• l’adresse postale complète du bien mis en location ;
• l’identité et les coordonnées du propriétaire et du locataire ;
• la description détaillée du local et des équipements ;
• l’inventaire des clés mises à disposition du locataire ;
• le relevé de compteur des consommations d’eau, d’électricité, de gaz ;
• la signature des deux parties.

Pour faciliter la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, il est conseillé d’utiliser le même formulaire pour les deux formalités. Il existe de nombreux modèles disponibles en ligne.