Bail commercial : quelles sont les clauses abusives ?

Bail commercial : propriétaire et locataire sont libres

Exceptés les cas où les articles L145-1 et suivants du code de commerce imposent que le bail commercial reprenne certaines dispositions, propriétaire et locataire sont généralement libres d’aménager contractuellement leur relation. Il est par exemple possible pour les parties au bail commercial d’allonger la durée du bail, au-delà de 9 ans, ou encore de d’aménager les modalités de cession du fonds de commerce (sans toutefois en supprimer la possibilité).

Certaines clauses du bail commercial peuvent être abusives

La jurisprudence de la Cour de cassation est foisonnante sur le sujet. La haute juridiction s’est prononcée à plusieurs reprises sur le sort de certaines clauses bien spécifiques des baux commerciaux. Ont ainsi été déclarées nulles :

• La clause qui autorise le propriétaire du local loué à ne pas verser d’indemnité d’éviction à un locataire qui se voit refuser le droit au renouvellement de son bail,
• La clause qui détermine par avance le montant de l’indemnité d’éviction versée en cas de refus de renouvellement,
• La clause qui impose au locataire d’exploiter personnellement le fonds de commerce pendant les trois dernières années du bail,
• La clause qui interdit la cession du fonds de commerce.

Les conséquences d’une clause réputée non écrite

Il n’est pas possible juridiquement de déroger aux dispositions légales dites « d’ordre public ». Une clause réputée non écrite est nulle et totalement privée de tout effet. En d’autres termes, elle ne s’applique pas, elle n’existe pas juridiquement ni contractuellement. Si le propriétaire contraint le locataire à exécuter les termes d’une clause réputée non écrite, il engage sa responsabilité et pourrait être condamné à verser des dommages et intérêts au locataire lésé en réparation de son préjudice.