Locataire ou propriétaire : qui paie les travaux dans un local commercial ?

Juliette Cadot 22 juin 2020
mis à jour le
Partager sur
FacebookTwitterLinkedin

Faire des travaux ou des grosses réparations dans un local commercial est souvent source de tension entre un locataire et son propriétaire… Mais quelle doit être la répartition des dépenses et de responsabilité entre les deux parties ? Comment éviter les conflits ?

Image
Locataire ou propriétaire : qui paie les travaux dans un local commercial ?
Pour éviter tous conflits, mieux vaut se mettre d'accord au moment de la signature du bail commercial. © Jacob Lund
Sommaire

Travaux dans un local commercial : prévoyez des clauses dans le bail !

Afin d’éviter tous les conflits, et parce qu’un bail commercial est un bail long (a minima de 9 ans) il est préférable d’inscrire, au préalable, dans le contrat quels seront les types de travaux qui devront être pris en charge par le propriétaire d’un côté et par le locataire de l’autre. Même si ces clauses pourront toujours faire l’objet d’une négociation une fois le moment venu des travaux, en fonction de leur importance et de la situation, le fait d’inscrire dans le contrat de bail la répartition des charges entre propriétaire et locataire vous évitera bien des déconvenues et des conflits éventuels. Le propriétaire devra tout de même veiller à inscrire dans le contrat de bail un inventaire précis des charges, coûts et impôts imputés à chacun, et ce, par catégorie afin d’éviter tous les conflits  et le flou juridique, qui entraîneraient des procédures légales et une rupture de la communication avec son locataire.

Plafond, charpente, toiture... les travaux à la charge du propriétaire

Si aucune clause à propos des travaux n’est inscrite dans le contrat de location de local commercial, alors, comme dans un bail de location « classique », ce sont les travaux suivants qui seront à la charge du propriétaire :

  • Les gros travaux : travaux ou réparations affectant la structure du bâtiment et de son usage comme le plafond, les voûtes, la charpente, la toiture, les murs… Ceux-ci seront payés par le bailleur. 

  • Les réparations dites « de force majeure » (par exemple, dus à un incident climatique).

  • Les travaux de mise aux normes suite à une nouvelle législation en matière d’hygiène ou de sécurité ou des travaux de réparation et de mise aux normes dus à la vétusté avérée des locaux.

Si votre bail a été conclu ou renouvelé depuis le 05 novembre 2014 et que rien n’est inscrit dans le contrat de bail, la prise en charge des travaux est répartie légalement entre bailleur et locataire, selon leur nature.

Le locataire, lui, est chargé des réparations courantes

Du côté du locataire, ce sont les travaux et réparations courantes, dues à l’utilisation et à l’usage quotidien des locaux qui seront à sa charge. Concrètement, ce seront des éléments comme le rafraîchissement des peintures, les remplacements d’équipements, les réparations éventuelles des portes, volets, fenêtres, les remplacements des revêtements de sols, certains travaux de plomberie (une fuite dans le lavabo ou remplacement d’un joint) et les travaux d’électricité (remplacement de compteur), les frais d’entretien des ascenseurs ou autres équipements à usage public de ce type. Les travaux d’embellissement seront également à la charge du locataire, et pourront être faits par celui-ci sans accord préalable du propriétaire, s’ils n’entraînent pas une modification trop importante du local et que sa remise en l’état avant travaux est possible.

L’information du locataire par le bailleur

Le propriétaire bailleur du local commercial doit réaliser un inventaire précis des charges, des taxes et des impôts par catégorie, et indiquer leur répartition dans le contrat de bail ou en annexe. Si l’immeuble commercial est loué à plusieurs locataires, le propriétaire doit préciser dans le contrat de bail la répartition des charges ainsi que du coût des travaux entre ces différents locataires en fonction de la surface exploitée par chacun.

Enfin, le bailleur doit également établir un récapitulatif des travaux réalisés au cours des trois années précédentes ainsi que leur coût, mais il doit également réaliser un prévisionnel pour les trois années à venir en affichant le budget. Ce document doit être transmis au locataire dans un délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale, et ajouter un document justifiant le montant de ces travaux si le locataire le demande.

Si en théorie vous n’êtes pas tenu de demander l’avis de votre propriétaire pour des travaux d’embellissement, nous vous conseillons tout de même de lui en parler afin de faciliter vos rapports avec celui-ci.

À la recherche d'un local ou entrepôt ?
Cet article vous a été utile ?

Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)

Partager sur
FacebookTwitterLinkedin
Ces articles peuvent vous intéresser
A la une !
Image
bail-triple-net-selogerbureauxcommerces
Juridique
Le bail triple net se fait rare, mais reste pourtant valide dans de nombreuses locations professionnelles en cours de bail. Coup de projecteur sur ce type de contrat, bien particulier.
Image
Bail coworking
Juridique
Gage de flexibilité et productivité, le coworking reste un atout majeur pour les entreprises. Mais concrètement, quel type de bail est possible pour du coworking ? Contrat de location professionnelle...
Image
lexique-clause-abusive-selogerbureauxcommerces
Juridique
Comme l’a écrit Nicolas Boileau, « ce qui se conçoit bien s’énonce clairement ». Et les clauses qui figurent dans les contrats professionnels ne sont pas exceptionnelles. Mais alors quand parle-t-on...