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Malgré la pandémie, le marché immobilier de bureaux tient bon en région. 2021 devrait même être une année dans le vert, notamment en Rhône-Alpes et Provence-Alpes-Côte d’Azur qui surperforment sur les 5 premiers mois de l’année !
L'immobilier de bureau reste fort en région
Quelques 198 120 m² ont trouvé preneur au premier trimestre 2021 en région. Une belle performance, puisque ce chiffre est en recul très limité, -2 % sur un an, à cause du faible nombre de transactions supérieures à 5 000 m² en ce début d’année (seulement 2 en 2021, contre 5 en 2020). Selon les données SeLoger bureaux & commerce, les régions Rhône-Alpes et Provence-Alpes-Côte d’Azur surperforment même sur les 5 premiers mois de l’année par rapport à 2020, avec une augmentation de la recherche 2 à 3 fois plus forte que l’offre disponible ! Une tendance qui n'est pas surprenante, tant la crise sanitaire a transformé l'immobilier de bureaux.
Par exemple, quand les recherches grimpent de 59 % en Rhône-Alpes, l’offre disponible ne progresse que de 31%. En Paca, la demande explose de 62% alors que l’offre disponible augmente de 25 % sur la période. Les autres territoires ne sont pas en reste. En Bretagne, la demande a été multipliée par 2,8 alors que l’offre progresse de 40% et le Languedoc-Roussillon voit sa demande multipliée par 2,4 !
Les PME-PMI redéfinissent leur stratégie immobilière
Si le segment des grandes superficies est à la peine, c’est parce que « les grands groupes sont encore en réflexion. Ils réfléchissent au nombre de jours de télétravail à accorder à leurs collaborateurs, à la manière de les accompagner, à la typologie de bureau à avoir pour déployer du flex-office…, pose Benoît Joncoux, CEO de Tourny Meyer, société de conseil en immobilier d’entreprise spécialisée sur les marchés régionaux. Donc actuellement, le marché est porté par les PME-PMI et près de la moitié de nos clients PME-PMI se positionnent sur l’acquisition. Il s’agit d’entreprises bien ancrées dans leur territoire, plus agiles que les grands groupes, qui connaissent leur marché et ont confiance en l’avenir. Elles recherchent des superficies de 200 à 1 000 m² au maximum. Il s’agit là d’un investissement car les PME en bonne santé empruntent autour d’1 %... des conditions exceptionnelles. »
Sur le terrain, les chiffres sont clairs. En moyenne dans toutes les régions, la demande de bureaux à l’achat progresse de 45 % sur les cinq premiers mois de l’année par rapport à la même période en 2020, là où l’offre disponible avance de 28 % dans le même temps, selon les données SeLoger bureaux & commerces. Du côté des prix, un recul de 12 % est enregistré, « traduisant un certain rééquilibrage induit par la généralisation du télétravail », décrypte Maïlys Rebora, Chef de marché SeLoger bureaux & commerces.
Des bureaux attractifs car de meilleure qualité
La résilience des régions est le fruit de stratégies locales de long terme. « Si les régions se portent bien, c’est aussi parce des écosystèmes forts ont émergé, tient à rappeler Benoit Joncoux. Nantes et Montpellier ont misé sur la santé, Rennes sur la Cyber sécurité, Sophia Antipolis et Nantes sur le digital... »
Les entreprises qui prennent à bail, qu’elles soient des satellites de grands groupes ou des PME-PMI, revoient leurs exigences à la hausse car sur le marché, « les bureaux développés sont de qualité et répondent aux standards internationaux, indique Benoit Joncoux. Les preneurs veulent un immeuble avec des services, un accès aux transports en commun, des capacitaires révisés (1 personne pour 10/12 m² contre 15 il y a quelques années), plus de hauteur sous plafond… Je travaille sur un projet de bureaux à Bordeaux doté d’un rooftop avec des barbecues intégrés en dur sur la terrasse. C’est très novateur. En région aussi le bureau devient un lieu de vie tendance. »
Le marché immobilier de bureaux se décentralise
Et demain, la résilience des régions pourrait être nourrie par l’effet covid couplé d’un facteur économique. Échaudés par les confinements successifs, les salariés n’hésitent plus à déménager dans des villes comme Bordeaux, Nantes, Rennes…, explique Philippe Rosio, PDG de Foncière Inea qui détiendra d’ici la fin de l’année 2021 pour 1 milliards d'euros de patrimoine dans les métropoles françaises (hors Paris et Île-de-France). S’ils sont accompagnés par leur employeur, ils conservent leur salaire, ce qui constitue un gain en pouvoir d’achat puisque le coût de la vie y sera moins élevé qu’en Île-de-France, tout comme le prix des logements. Ils gagneront en qualité de vie » .
Par la même occasion, les employeurs feraient de belles économies. En région, « les loyers y sont 3 à 4 fois moins élevés qu’ils ne le sont en Île-de-France. L’immobilier est le deuxième poste de charges, après la masse salariale, mais il est difficile de réduire les surfaces louées de 20 à 30 %. Un déménagement ou un renforcement des prises à bail en région peut générer des économies substantielles, car les loyers des bureaux neufs s’affichent, en moyenne à 200 € HT/m²/an alors qu’en Île-de-France, ils peuvent grimper jusqu’à 800 €. » Actuellement en réflexion, les grands groupes devraient terminer les négociations sur le télétravail avec les instances représentatives du personnel aux alentours de septembre. De quoi nourrir le marché des bureaux en région pour la fin de l’année 2021... et l’année 2022.
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