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Combien se loue le m² des bureaux parisiens près du métro ou du RER ?
Dans un marché où l’offre disponible est restreinte, les loyers affichent une hausse globale. L’emplacement sur une ligne de métro ou de RER convoitée pèse sur les valeurs locatives des sites prime traversés.
Métro : une amplitude des loyers de 120 à 630 €/m²/an sur 302 stations
Pour la cinquième année consécutive, Cushman & Wakefield publie une étude des valeurs locatives des bureaux par station de métro en Île-de-France. C’est la station Concorde qui remporte la palme de la valeur locative la plus élevée à 630 €/m²/an ce qui s’explique par sa desserte par les lignes 1, 8 et 12 et par son emplacement à la croisée des 1er et 8e arrondissements, adresse importante pour les entreprises, les sociétés de conseils… À l’inverse, ce sont les stations Fort d’Aubervilliers sur la ligne 7 et Basilique Saint-Denis sur la ligne 13 qui affichent les valeurs les plus basses à 120 €/m²/an en raison de l’éloignement du centre de la capitale et d’un parc locatif de moindre qualité. Par ailleurs, si 26 stations de métro enregistrent une valeur locative inférieure à 200 €/m²/an, 135 stations dépassent les 400 €/m²/an. Du côté des lignes, la moyenne est de 390 €/m²/an. La L 14 qui va de Saint-Lazare aux Olympiades en passant par Madeleine, Chatelet, Gare de Lyon garde sa position de ligne la plus chère à 470 €/m²/an. À l’opposé, la ligne 13, de Châtillon à Asnières-Gennevilliers ou à Saint-Denis Université atteint seulement les 340 €/m²/an même si elle dessert Invalides, Champs Elysées Clémenceau, Miromesnil où les loyers dépassent les 550 €/m²/an.
Les stations avec plusieurs connexions connaissent une croissance de loyers de 13 %.
RER : un écart des loyers de 80 à 610 €/m²/an sur 249 stations
La valeur locative moyenne sur l’ensemble du réseau RER s’établit à 225 €/m²/an, moins élevée que celle des stations de métro fixée à 390 €/m²/an. Mais l’amplitude des loyers selon les lignes RER est beaucoup plus importante que celle observée sur les métros. Selon les stations de RER, l’écart est pratiquement de 1 à 7, de 80 à 610 €/m²/an contre 1 à 5 pour les stations de métro. Un peu plus de 40 % (104) des 249 stations analysées affiche une valeur locative inférieure à 250 €/m²/an alors que 11 % (28) ont une valeur locative supérieure à 350 €/m²/an. La ligne RER C conserve la valeur locative la plus élevée, Musée d’Orsay à 610 €/m²/an mais aussi la plus faible à 90 €/m²/an à Dourdan. La ligne RER C est, en moyenne, la ligne la plus chère (250 €/m²/an) et la ligne 2 en moyenne la moins chère (200 €/m²/an). La ligne A, la plus fréquentée d’Île de France se maintient à 210 €/m²/an. Avec la perspective du Grand Paris Express, Cushman & Wakefield a analysé l’amplitude des valeurs locatives par station de RER selon les zones tarifaires : les loyers varient ainsi de 445 € :m²/an en moyenne pour la zone 1, (essentiellement Paris) en hausse de 12 % à 130 €/m²/an sur la zone 5. Sur les zones de développement du Grand Paris Express, les loyers de présentation sont actuellement compris entre 135 et 170 €/m²/an, un niveau nettement inférieur aux 225 €/m²/an relevés sur l’ensemble du réseau RER francilien.
« Le resserrement des valeurs locatives va accompagner la montée en gamme des futurs développements tertiaires avec 1 million de m² en chantier et 1,8 million de m² dotés d’un permis de construire sur les zones du Grand Paris Express, aidée par la raréfaction de l’offre de class A à Paris en 2021-2022. Cette tendance est perceptible dans les ambitions affichées pour certaines opérations de bureaux tant au Nord, sur Saint-Denis ou Saint-Ouen qu’au Sud ».
Magali Marton, directrice Etudes de Cushman & Wakefield France
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