Investir dans l'immobilier tertiaire post-Covid : sus aux idées reçues !

Vous avez probablement entendu dire que le marché de l'immobilier de bureaux était au point mort suite à la crise sanitaire… Eh bien, c'est totalement faux ! Selon les données qu'a recueillies SeLoger bureaux & commerces, les recherches de bureaux ont été multipliées par 2,8 à la location et par 3 à la vente depuis 2 ans et ce alors que l’offre n’a augmenté que 21 % et 15 % respectivement sur ces deux marchés. Certaines régions se démarquent particulièrement, à commencer par la Normandie où la demande en location de bureaux est 6 fois supérieure à la demande constatée avant la crise sanitaire. Avec une demande près de 6 fois plus élevée qu’avant la crise, le Grand Ouest arrive sur la deuxième marche du podium. L’offre y a augmenté de 30 % sur la période, ce qui laisse présager une tension prochaine sur le marché. Nous pouvons d’ailleurs d’ores et déjà constater des croissances de loyers de 30 % dans les Pays de la Loire. Sur la troisième marche du podium, nous retrouvons les Hauts-de-France. Dans cette région, la demande a presque été multiplié par 4. De son côté, l’offre a augmenté de 50 %. Nous pouvons remarquer une légère hausse des prix en Picardie, avec des loyers en croissance de 2 % depuis un an.

Si le marché de l’immobilier professionnel est dynamique, nous pouvons tout de même observer des changements dans les types de bureaux recherchés. Ainsi, près de la moitié des professionnels affirment avoir modifié leur périmètre de recherche suite à la crise sanitaire. Nous identifions également une distinction claire entre les recherches de bureaux équipés et celles de bureaux traditionnels. Pour les premiers, 43 % des professionnels s’intéressent spécifiquement à de la location, tandis que pour les seconds, 50 % penchent pour un achat. Les porteurs de projets de bureaux à l’achat semblent dans une dynamique d’investissement plus opportuniste, avec la possibilité de profiter de la conjoncture pour acheter à moindre coût et assurer l’ajout d’un actif sûr à leur portefeuille. De leur côté, les porteurs de projets de bureaux à la location recherchent surtout un local plus moderne et adapté aux nouvelles tendances. Ils veulent également avoir la possibilité d’adapter leur besoin de local à leur situation financière en cas de nouvelle crise.

En France, par rapport à avant la crise sanitaire, la demande de commerces a été multipliée par 2,6 pour les biens à la location et par 2 pour les biens à l’achat. Certaines régions ont même profité de la crise et voient leur attractivité se consolider début 2022. Parmi elles, la région Midi-Pyrénées, où la demande de commerces a été multipliée par 3 depuis la crise sanitaire, alors que l’offre se contracte, atteignant - 20 % par rapport à début 2020. Si les prix ne reflètent pas encore cette tension sur le marché, ils commencent à se stabiliser (- 2 % à la location et - 1 % à l’achat). De son côté, l’Aquitaine voit sa demande augmenter de 190 % et son offre diminuer de 20 %. En troisième position, la Bretagne voit sa demande être multipliée par 2,6 et son offre croître de 13 %. Les prix continuent de décroître, de 6 % à la location et 4 % à l’achat : une aubaine pour les investisseurs.

Comme pour les bureaux, les recherches de commerces ont sensiblement évolué depuis 2 ans. Toutefois, les professionnels semblent rencontrer des difficultés pour trouver chaussure à leur pied : ils consultent 2 fois plus les biens avant de contacter les agences. Certains préfèrent même transmettre directement leur projet sans passer par les annonces disponibles (+ 21 % en 2021 par rapport à 2020). En outre, 72 % des porteurs de projet ont modifié leurs critères de recherche : 34 % déclarent rechercher un bien avec des équipements spécifiques pour plus de visibilité auprès des chalands et 32 % ont modifié leur périmètre de recherche, notamment suite à une contraction de leur budget (pour plus de 40 % d’entre eux). En effet, les professionnels peuvent être freinés dans leur recherche par des problématiques de financement. Moins en capacité de s’auto-financer que les professionnels en recherche de bureaux, ils sont 62 % à avoir besoin d’un prêt pour mener à bien leur projet. 70 % estiment que la fin des aides de l’État a eu un impact sur leur activité.

Le marché de la logistique a le vent en poupe ! Pour 20 % des professionnels, la crise sanitaire a accéléré leurs recherches de biens logistiques dans le but d’effectuer un investissement rentable. Depuis 2 ans, nous pouvons constater une croissance prononcée de la demande sur les trois segments du marché de la logistique : la recherche d’entrepôts logistiques a été multipliée par 2, par 2,5 pour les locaux d’activité et en croissance de 25 % pour les locaux de stockage. L’offre se stabilise sur les 2 premiers segments, avec une croissance de respectivement 3 % et 4 %. Elle se contracte toutefois de façon sensible sur les petites surfaces intra-muros (- 34 % sur 2 ans), engendrant une moindre progression de la demande directe. Sur le marché de la logistique, c’est dans le Grand Ouest que la croissance de la demande est la plus forte. Elle a été multipliée par 3,7 depuis 2 ans. En revanche, l’offre ne croît que de 5 %. La Normandie tire également son épingle du jeu, avec une croissance de la demande de 257 % et de l'offre de 10 %. Portée par une offre en croissance de 32 %, le Centre voit sa demande se multiplier par 3,2, impactant directement les prix des loyers : + 5 % sur 1 an.

Si le marché de la logistique est dynamique, la contraction de l’offre rend les recherches plus longues : 2,4 fois plus de recherches sont nécessaires avant une prise de contact en moyenne depuis 2 ans. En outre, le budget nécessaire à la réussite d’un projet étant très élevé sur les grosses surfaces, le recours au prêt est plus démocratisé que sur les autres marchés (73 % contre 59 % en moyenne). De plus, 67 % des professionnels déclarent ne pas être confiants quant à l’obtention de leur financement suite à la crise. Un nouveau phénomène prend également de l’ampleur : le recours au bail précaire. Ainsi, 27 % des professionnels envisagent d’y avoir recours, contre 5 % avant l’arrivée du Covid.