Diviser un entrepôt ou un plateau de bureaux : quelles contraintes ?

Quand on souhaite diviser un entrepôt ou un plateau de bureaux, la première contrainte technique est la structure du bâtiment en elle-même dans la mesure où une division implique des modifications structurelles conséquentes. Il est donc essentiel de s'assurer au préalable que les murs, les sols et les plafonds peuvent supporter les nouvelles divisions sans compromettre la sécurité du bâtiment. La réalisation d’une étude structurelle par un professionnel du bâtiment est nécessaire pour évaluer la faisabilité des travaux.

De plus, la division peut affecter les réseaux et services existants (électricité, plomberie, climatisation…) et nécessiter des travaux importants pour les étendre ou les rediriger. Sans parler des travaux visant à cloisonner les différents nouveaux espaces, qui doivent être facilement accessibles et permettre une circulation fluide et sécurisée, dans le respect des normes en vigueur (prévention des incendies, issues de secours, accès PMR…).

Pour résumer, la division d’un entrepôt ou d’un plateau de bureaux implique de nombreux changements structurels, nécessitant l’intervention de nombreux professionnels de différents corps de métiers, maîtrisant les normes en vigueur.

Selon l'ampleur des travaux, il peut être nécessaire d'obtenir des permis et autorisations d’urbanisme pour diviser un entrepôt ou un plateau de bureaux : permis de construire, déclaration préalable, etc. Il est important de se renseigner auprès des services d'urbanisme de la commune où sont situés les entrepôts ou les bureaux au préalable.

Parmi les divisions soumises à déclaration préalable de travaux (DP) ou à permis de construire (PC), nous trouvons celles incluant des aménagements intérieurs (modification, création, suppression de cloisons, de murs porteurs...) et/ou extérieurs (création ou suppression de portes, de fenêtres, d'escaliers extérieurs, création de places de stationnement...) ou celles incluant un changement de destination (transformation d'un entrepôt en habitation...) avec ou sans aménagements intérieurs et/ou extérieurs.

En revanche, une division est dispensée d'autorisation d'urbanisme si elle implique seulement la réalisation d'aménagements intérieurs et qu’elle n’entraîne pas de modification ou de suppression d'un élément protégé par le PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur), le PLU (plan local d’urbanisme) ou une délibération du conseil municipal.

Pour transformer un entrepôt ou des bureaux en logement, différentes démarches doivent être effectuées auprès des services de l'urbanisme et des impôts.

Il faut dans un premier temps s’assurer que le projet est compatible avec les règles d’urbanisme en vigueur dans la commune. Pour cela, il faut consulter le PLU et ne pas hésiter à demander des renseignements complémentaires au service de l’urbanisme de la mairie.

En transformant un entrepôt ou un plateau de bureaux en logement, vous changez sa destination. Il est donc nécessaire de faire une déclaration préalable de travaux (DP) ou une demande de permis de construire (PC) à la mairie, selon que le changement de destination s'accompagne ou pas d'une modification de façade. Si le changement de destination n’implique pas de modification de façade ou de la structure porteuse du bâtiment, une déclaration préalable est suffisante.

Dans le cadre de la transformation d’un plateau de bureaux situé en copropriété, il est indispensable de demander l'autorisation de changer l'affectation du local en assemblée générale des copropriétaires. La décision est prise à l'unanimité de l'ensemble des copropriétaires.