Comment acheter un local commercial sans apport ? 

Quentin Gres 16 mar 2024
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Vous êtes un professionnel, et vous souhaitez faire l’acquisition d’un local commercial pour lancer ou développer votre activité, mais vous ne disposez d’aucun apport ? Différentes solutions existent, on vous explique. 

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Acheter sans apport local commercial
Acheter un local commercial sans apport, c'est possible ! ©Getty
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Pourquoi acheter plutôt que louer un local commercial ?

L’acquisition de murs commerciaux est une étape indispensable, mais qui peut se révéler très onéreuse pour un commerçant. Pourtant, cet investissement présente certains avantages comparé à la location

Dans un premier temps, l’achat permet d’éviter les contraintes liées à un bail commercial (augmentation des loyers et des charges, risque d’éviction…). La société peut alors envisager d’effectuer d’importants travaux d’aménagement sans avoir de compte à rendre à un bailleur. Elle peut également quitter les lieux à tout moment, en revendant le local.

Ensuite, l’entreprise peut déduire de son résultat imposable certaines charges, telles que les intérêts d'un éventuel emprunt, les dépenses pour certains travaux de réparation ou d'aménagement, par exemple.

Enfin, le fait d’acheter permet aussi d’augmenter le patrimoine de la société et de la valoriser.

Quels sont les moyens de financement pour acheter un local commercial sans apport ?

Dans le cadre d'un emprunt bancaire professionnel classique, les banques demandent, généralement, un apport variant entre 10 % et 30 % selon le projet. Pour les commerçants qui n'ont pas la capacité financière de verser un tel apport, il existe des alternatives.

1. Présenter un dossier fiable en passant par un crédit professionnel

En raison des risques causés par la crise économique, les organismes prêteurs ont renforcé les conditions d’éligibilité pour les prêts professionnels, surtout s’il n’y a aucun apport initial. Donc, obtenir un prêt professionnel classique sans apport n’est pas impossible, mais juste un peu plus compliqué.

Dans ce cas de figure, la banque va alors décortiquer minutieusement la situation de l’entreprise afin de s’assurer de la cohérence du projet d’achat immobilier.

Elle va d’abord évaluer l'aspect global de la société : le secteur d’activité, la pérennité, le nombre d’associés ou de salariés, le patrimoine, l’emplacement du local souhaité…

Elle va ensuite s’intéresser de très près à la situation financière, en vérifiant la gestion des dépenses, des recettes, des découverts bancaires, les agios... et en estimant le taux d’endettement de l’entreprise.

Pour prouver la crédibilité de son projet, il est important que l’entrepreneur présente à la banque un business plan fiable qui tient la route.

En l’absence d'une contribution financière initiale, un établissement bancaire peut aussi demander des garanties supplémentaires, comme l'hypothèque du local, un nantissement du bien ou le privilège de prêteurs de deniers, par exemple.

Il faut également savoir que dans le cadre d’un crédit professionnel sans apport, les montants des prêts peuvent être limités, et que les taux d’intérêt sont souvent bien plus élevés que ceux d'un crédit classique.

2. Le crédit-bail immobilier

Le crédit-bail peut être une bonne alternative pour les professionnels qui ne disposent pas de pécule suffisant pour accéder à un crédit professionnel classique.

Le crédit-bail immobilier fonctionne sur le même principe qu’une Location avec Option d’Achat (LOA) d’une voiture. C’est-à-dire qu’un organisme bancaire ou un établissement spécialisé dans ce type de financement achète les murs commerciaux convoités par le professionnel pour le lui louer, pendant une durée déterminée dans le bail.

À l’issue du contrat de location, le professionnel a le choix entre :

  • acheter le local en respectant les conditions conclues dans le contrat de location ;
  • rendre le local au bailleur ;
  • s’engager pour une nouvelle période de location.

Hormis le fait de ne pas avoir besoin de verser d’apport, le crédit-bail permet au locataire professionnel de bénéficier de plusieurs avantages, notamment sur le plan comptable :

  • le loyer du local devient une charge déductible du résultat de l’entreprise ;
  • l’entreprise n’est pas « endettée », car le bien ne figure pas dans son actif, mais dans les engagements hors bilan ;
  • la trésorerie est préservée et la solvabilité « apparente » n’est pas impactée.

Toutefois, il faut savoir que le coût global d’un crédit-bail est plus important qu’un crédit professionnel classique.

3. Acheter avec les fonds propres

Une société ou une entreprise a la possibilité d’acquérir des murs commerciaux sans passer par un crédit. Il s’agit d'un financement par les fonds propres de l’entreprise.

Ce type de financement peut se faire selon deux procédés différents :

  • soit utiliser la trésorerie (fonds propres) si elle est suffisante ;
  • soit augmenter le capital social en introduisant de nouveaux associés.

Le principal avantage de ce financement est que la société n’est pas endettée puisqu’aucun crédit n’est à rembourser. Cependant, pour effectuer l’achat d’un local commercial via les fonds propres, la trésorerie doit être assez importante pour ne pas fragiliser les finances de l’entreprise. Le professionnel doit alors s’assurer qu’il lui reste assez de capitaux pour couvrir son fonds de roulement, et pour se prémunir des éventuels aléas financiers.

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