Bail dérogatoire, précaire, de courte durée ou convention d’occupation précaire : quelles différences ?

Louis Duchesne 13 fév 2024
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Si vous vous intéressez à la location de locaux commerciaux, vous avez peut-être déjà entendu parler de baux dérogatoires, de baux précaires ou encore de baux de courte durée. Souvent, ces contrats sont proposés comme alternative au bail commercial afin de gagner en flexibilité. Mais parfois, les termes sont utilisés de manière interchangeable. Pourtant, des différences fondamentales existent entre ces différents baux. SeLoger vous donne toutes les clés pour vous y retrouver.

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Pour pouvoir cesser le paiement des loyers, le propriétaire doit être à l'origine d'un manquement grave à ses obligations. © alvarez - Getty images
Choisissez le contrat de location commerciale le plus approprié à vos besoins. ©Edito SeLoger
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Bail précaire, dérogatoire, de courte durée : est-ce la même chose ?

Le bail dérogatoire est souvent appelé « bail précaire » ou encore bail de courte durée. Cet abus de langage porte pourtant à confusion. Pourquoi ? Car un bail dérogatoire et une convention d’occupation précaire sont deux choses bien différentes. 

En droit français, le bail dérogatoire est encadré par l’article L145-5 du Code de commerce. Il s’agit d’un bail commercial de courte durée, ne pouvant excéder trois ans et conclu entre deux parties volontaires. Pourquoi dérogatoire ? Car il déroge aux règles classiques des baux commerciaux. 

La convention d’occupation précaire est, quant à elle, régie par le nouvel article L145-5-1 du Code de commerce suite à la loi Pinel de 2014. Si elle est, elle aussi, une forme de dérogation aux baux commerciaux traditionnels, elle s’établit dans des situations exceptionnelles et indépendantes de la volonté des parties.

Mais quelles sont, concrètement, les différences entre ces deux types de contrats ?

Le bail dérogatoire

Le bail dérogatoire est une solution flexible pour les propriétaires et les locataires. Contrairement à un bail commercial classique d’une durée minimale de 9 ans (et avec possibilité de résiliation au bout de 3 ans), il est possible, avec le bail dérogatoire, de s’engager sur une période maximale de trois ans

Pour quelles situations ce type de bail est-il adapté ? Pour tester un marché, pour le lancement d’une entreprise ou pour des opérations commerciales de courte durée (type pop-up store). Il permet une plus grande liberté dans la négociation des termes, y compris la durée et le montant du loyer. 

Les parties doivent explicitement indiquer leur volonté de déroger au bail commercial

Lors de la rédaction du contrat, le bailleur et le locataire doivent préciser leur volonté de ne pas profiter des statuts d’un bail classique de 9 ans.

La convention d’occupation précaire

La convention d’occupation précaire, quant à elle, est conçue pour des situations atypiques et imprévues. Cela peut, par exemple, être la nécessité de relocaliser temporairement une entreprise suite à un sinistre. Avec cette convention, le locataire peut occuper un local pour une durée indéterminée, généralement jusqu’à la résolution de la situation exceptionnelle qui a justifié sa mise en place. Contrairement au bail dérogatoire, la convention d’occupation précaire implique une redevance d’occupation plutôt qu’un loyer classique. Un détail qui montre bien sa nature temporaire et exceptionnelle.

Mais attention, une convention d’occupation précaire peut être requalifiée en bail commercial 3/6/9 si les circonstances exceptionnelles ne sont pas justifiées. Et ça change tout !

Quelles sont les différences entre ces deux types de baux ?

Les différences clés entre ces deux types de baux résident dans leur durée, les conditions de leur mise en place, et les obligations financières associées : 

  • Le bail dérogatoire est limité à trois ans tandis que la durée de la convention d’occupation précaire n’est pas déterminée (elle correspond à la résolution de la situation exceptionnelle) ;
  • Le bail dérogatoire est fondé sur un accord mutuel des parties, tandis que la convention d’occupation précaire est déclenchée par des circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté du locataire et du bailleur ;
  • La nature des paiements diffère : un loyer est réglé pour le bail dérogatoire, mais c’est une redevance d’occupation qui est versée pour la convention d’occupation précaire. 

Les 3 points clés à retenir : 

  • On parle souvent de bail dérogatoire de courte durée ou de bail précaire pour désigner le même type de contrat. Toutefois, il s’agit d’un abus de langage, car le bail dérogatoire n’a rien à voir avec le bail précaire.
  • La convention d’occupation précaire se distingue du bail dérogatoire, car elle est consécutive à la survenance de circonstances particulières, comme un dégât des eaux, une catastrophe naturelle ou encore un incendie.
  • La durée du bail dérogatoire est de 3 ans maximum, mais la convention d’occupation précaire n’en a pas.
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