Marché immobilier d’entreprise européen : des signes (timides) de reprise

L’un des moteurs principaux de cette reprise est l'anticipation d'un assouplissement monétaire de la Banque centrale européenne (BCE). En juin 2024, la BCE a baissé ses taux directeurs de 25 points de base, marquant ainsi sa première réduction depuis 2019. Ce geste a été perçu comme un tournant pour le marché immobilier, suscitant des attentes quant à un environnement économique plus favorable.

Cette décision a eu un impact direct sur le volume des investissements en Europe, qui a augmenté de 11 % au premier semestre par rapport à l'année précédente. Bien que ces volumes demeurent inférieurs à la moyenne décennale, ils signalent un changement d'orientation important pour le secteur immobilier. Ce contexte a contribué à la relance des investissements, malgré une certaine prudence persistante.

Le marché immobilier européen ne connaît cependant pas une reprise uniforme. Certains pays affichent des hausses significatives tandis que d’autres restent en retrait. Par exemple, des régions comme le BeNeLux, l'Allemagne et le Royaume-Uni, qui ont connu une correction importante en 2023, ont enregistré des hausses notables des volumes d’investissement, atteignant respectivement 73 %, 23 % et 9 %.

En revanche, la France accuse un recul de 25 % sur la même période, principalement en raison de l’incertitude liée à l’évolution politique et à l’impact des taux souverains français. Cela montre bien que les performances immobilières sont inégalement réparties et dépendent fortement de l'environnement économique et des politiques locales.

Tous les types d’actifs immobiliers ont vu leurs volumes d’investissement augmenter au cours du premier semestre 2024. En tête de cette progression, le secteur du tourisme a enregistré une hausse impressionnante de 62 %, suivi par la logistique (+7 %), la santé (+4 %) et enfin les bureaux et les commerces, avec une augmentation plus modeste de 1 % chacun.

Les actifs dits « core », qui répondent aux dernières normes environnementales, ainsi que les secteurs de diversification comme la logistique, la santé, le tourisme et les résidences gérées, continuent d'attirer les investisseurs. Ce regain d’intérêt pour les actifs durables et diversifiés reflète un changement d’orientation vers des investissements à long terme, adaptés aux nouvelles exigences écologiques et sociales.

Au deuxième trimestre 2024, les taux de rendement des biens de première qualité (prime) sont restés globalement stables, ce qui a offert une meilleure visibilité aux investisseurs. Cette stabilité contraste avec les ajustements significatifs observés auparavant, notamment en 2023. À la fin juin, le rendement pour les bureaux dans les capitales européennes oscillait entre 4 % et 5 %, tandis que dans les métropoles régionales, ces taux dépassaient fréquemment les 6 %, indiquant une prime de risque plus élevée pour ces marchés.

La différence entre les zones centrales et périphériques est également marquée. Alors que les valeurs des bureaux situés en périphérie continuent de baisser, les emplacements centraux regagnent en attractivité. Ces localisations prime, avec une faible vacance et une forte demande, pourraient même voir leurs taux de rendement légèrement compressés d'ici 2025.

La demande pour les bureaux en Europe a progressé légèrement pour le deuxième trimestre consécutif, avec une hausse de 3 % sur les six premiers mois de 2024 par rapport à l'année précédente. Toutefois, cette demande reste inférieure de 20 % à la moyenne des dix dernières années. Cette évolution est principalement motivée par une rationalisation des coûts immobiliers et l’adaptation des espaces de travail aux nouvelles pratiques, notamment le télétravail.

Cependant, les tendances varient d’un marché à l’autre. Par exemple, les villes de Dublin et Munich ont connu une hausse notable de la demande de respectivement 61 % et 27 %, tandis que d'autres villes ont enregistré des baisses importantes : -28 % pour Édimbourg ou encore -20 % pour Hambourg.

En parallèle, les loyers prime dans les zones centrales, qui concernent des bâtiments modernes et bien équipés, ont augmenté de 6 % en moyenne sur un an. Sur une période de dix ans, cette hausse atteint même 31 %, posant des questions sur la viabilité de tels niveaux dans certaines villes comme Berlin (+91 %), Munich (+61 %) et Madrid (+66 %).

Dans les périphéries, en revanche, le taux de vacance continue de croître : il atteint une hausse de 2 % sur un trimestre, portant ainsi l'augmentation annuelle à 14 %. Les bâtiments modernes et écoénergétiques sont ceux qui bénéficient de la plus forte demande, tandis que les actifs de seconde main peinent à trouver preneur.