Comment fixer le prix de vente d’un local commercial ?

Pour procéder à une évaluation juste de votre local commercial, vous devez rassembler plusieurs éléments indispensables. Le premier est de savoir quels types de commerces peuvent y être installés, car les communes peuvent restreindre certaines activités dans certaines zones.

L'emplacement géographique est déterminant pour estimer une valeur. Par exemple, l’implantation du bien dans une zone piétonne, dans une rue passante, la présence de transports en commun et de parkings à proximité du bien, la présence d’une forte concurrence… sont des critères qui peuvent fortement influer le prix de vente du local commercial.

Ensuite, viennent s’ajouter plusieurs critères techniques qui sont également à prendre en compte. Il s’agit de :

• la superficie totale du bien (surface réelle et surface pondérée),
• les caractéristiques et les attributs du local (existence d’une vitrine, d’une réserve attenante, d’une cave…),
• le respect des normes et l’état global (travaux à prévoir, accessibilité, présence de sorties de secours, d’extincteurs, d’une alarme, installation électrique aux normes…).

Plusieurs méthodes d’évaluation existent pour obtenir la valeur d’un local commercial.

La comparaison

Comme toute vente immobilière, les murs commerciaux sont aussi soumis au marché de l’offre et de la demande. La méthode de comparaison est très souvent utilisée pour estimer les biens résidentiels, mais elle peut s’appliquer, dans certains cas, pour évaluer la valeur d’un local commercial.

Cette approche repose sur la comparaison des différentes offres similaires à votre local (superficie, secteur d’activité, zone d’implantation) dans une zone géographique donnée. Vous devez vous intéresser, ensuite, au prix du m² des locaux commerciaux semblables qui ont été vendus récemment.

Cette technique est rapide, mais elle est peu précise, car les ventes de murs commerciaux dans un secteur donné sont moins nombreuses que celles d’une maison ou d’un appartement. Il peut arriver que le nombre de biens à comparer soit insuffisant pour avoir une estimation objective.

Le coût de remplacement

L’estimation par le coût de remplacement est une technique moins utilisée, mais elle permet d’obtenir des résultats plus précis, qui sont appréciés, notamment, par les banques. La méthode consiste alors à calculer le coût de revient de la reconstruction du bien, si celui-ci devait être remplacé.

Vous devrez donc évaluer le prix actuel du terrain, le coût de la reconstruction du local à l’identique ou à l’équivalent (auquel cas, vous devrez prendre en considération les nouvelles normes technologiques et environnementales), les taxes et autres frais liés à cette reconstruction.

Cette méthode nécessite une vraie expertise d'un professionnel consciencieux, car elle demande des connaissances bien précises dans ce domaine et des calculs assez complexes.

Il faut savoir que le coût de remplacement se concentre sur la valeur utile du local, plutôt que sur le potentiel de celui-ci. De même que cette pratique d’évaluation est surtout utilisée pour les biens immobiliers hors du commun ou pour de grands immeubles, par exemple.

La méthode d’estimation par capitalisation permet d’évaluer le rendement généré par des revenus locatifs. Il existe plusieurs manières d’appliquer cette méthode selon que le bien soit déjà occupé ou vide.

La valeur locative

La valeur locative d’un local commercial correspond au montant des loyers établis en fonction de la situation du marché immobilier actuel. La valeur locative est souvent plus élevée que le montant du loyer fixé sur le bail commercial.

En effet, celle-ci s’adapte à la réalité du marché. C’est-à-dire qu’elle y inclut des ajustements considérés comme des compléments de loyer (droit de bail, pas-de-porte, droit d’entrée, indemnité de changement d’activité).

Pour calculer la valeur locative, il suffit d’ajouter 10 % du montant de la cession au loyer annuel et de diviser le résultat obtenu par la surface pondérée du local. Vous obtiendrez une valeur locative au m².

La rentabilité du local

Cette méthode d’estimation est réservée aux locaux qui sont déjà occupés par un locataire. Pour l’évaluer, il faut d’abord calculer la rentabilité brute, ce qui revient à faire le calcul suivant : (loyer annuel x 100) ÷ prix d’achat du local.

Il faut, ensuite, calculer la rentabilité nette, en prenant en compte, cette fois, toutes les taxes et autres frais en lien avec l’acquisition du bien. Le calcul est : (loyer annuel x 100) – charges et taxes ÷ prix d’achat.

Le résultat s’exprime sous la forme d’un pourcentage qui correspond au taux de rendement obtenu sur l’investissement locatif du local commercial.