Tout comprendre à l'indice des loyers commerciaux pour la révision de votre loyer

Vous êtes le propriétaire de bureaux que vous louez à une entreprise ? Vous êtes une entreprise qui loue des locaux via un bail commercial ? Vous devez savoir qu'au moins 3 ans après la date d’entrée en jouissance du locataire (révision triennale) ou lors du renouvellement du bail, vous avez la possibilité de réviser le montant du loyer de votre contrat de location professionnelle.

C'est là que l'indice des loyers commerciaux entre en jeu. Cet indice de référence sert de base pour toute révision de bail commercial. Depuis mars 2022 et le décret n° 2022-357, il est calculé à partir :

• de l'indice des prix à la consommation hors tabac et loyers pour 75 %,
• des coûts de construction pour 25 %.

Le nouvel ILC est publié tous les trimestres par l'INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques). L'ILC est national, cela signifie que si vous avez des bureaux en Province, des bureaux à Paris ou en Île-de-France, l'indice est le même.

Prenez garde de ne pas confondre l'ILC et l'ILAT. En clair, le bail commercial prévoit que le loyer peut être révisé selon un indice de référence qui sera convenu, au préalable, entre les 2 parties. Il existe, pour cela, l'indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). L’ILC concerne les baux commerciaux. L’ILAT concerne les baux professionnels.

Au premier trimestre 2022, l'ILC s'établissait à 120,61. Sur une année, cet indice a augmenté de 3,32 %. Le trimestre précédent, il avait déjà augmenté de 2,42 %. Vous pouvez retrouver toutes ces informations sur le site de l'INSEE mis à jour tous les 3 mois.

Selon la loi, le bailleur comme le locataire ont le droit de demander une révision du coût d'un loyer commercial après 3 ans de contrat minimum. Pour cela, c'est l'ILC qui doit servir de base de calcul. La formule de calcul à mettre en place est la suivante :

Montant du loyer actuel x (nouvel indice de référence / indice de référence des loyers du même trimestre de l’année précédente) = nouveau loyer.

Pour prendre un exemple concret, afin de calculer la révision d’un loyer de 1 000 € pour le premier trimestre 2022, voici la formule à faire :

1 000 x (120,61 / 116,73) = 1 033 €

Votre nouveau loyer commercial sera donc de 1 033 €.

Une révision de loyer est avantageuse pour le locataire comme pour le bailleur. Pourquoi ? Parce que la demande de révision peut être effectuée par les 2 parties. C'est donc la meilleure manière d'obtenir le montant de loyer le plus juste et le plus équilibré.

De plus, il est particulièrement intéressant que la révision soit basée sur l'ILC car l'organisme à son origine est totalement neutre. Dans le cas d'une diminution ou d'une augmentation, il n'y a donc que très peu de possibilités de litige.

Pour réaliser une révision de bail triénnale, le bailleur doit demander l'accord de son locataire directement en lui envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception. Il a aussi la possibilité d'utiliser les services d'un huissier de justice.

Dans la lettre, il doit mentionner le montant du nouveau loyer et citer l'indice pris en référence. Il doit également proposer un avenant au contrat de location commercial.

Cette demande ne peut être entreprise qu'à l'issue de 3 ans de bail. La révision effective entre en pratique à la date de demande en révision.

D'un point de vue légal, le locataire ne peut pas refuser cette augmentation. Toutefois, il a la possibilité de minorer l'augmentation dans le cas d’événements indépendants de sa volonté ayant impacté son chiffre d'affaires. Pour cela, il doit faire appel au tribunal de grande instance.

Dans le cas où c'est l'entreprise locataire qui fait une demande de baisse de loyer sur la base de l'ILC, le bailleur n'a pas la possibilité de refuser non plus.