Bail commercial : comment se calcule une indemnité d’éviction ?

La détermination de l’indemnité d’éviction

Il est possible que propriétaire et locataire parviennent à la conclusion d’un accord amiable sur le montant de l’indemnité d’éviction. Dans ce cas, il est indispensable d’établir un accord écrit et signé des deux parties. A défaut de trouver un tel accord, la loi détermine les modalités de calcul de l’indemnité due au locataire en cas de refus de renouvellement de son bail par le bailleur. L’article L145-14 du code de commerce indique que cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Les cas où l’indemnité d’éviction n’est pas due

La loi permet au propriétaire bailleur de refuser le renouvellement du bail au bénéfice du locataire dans les cas suivants :

• S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire. Mais s’il s’agit de l’inexécution par le locataire d’une de ses obligations ou de la cessation de l’exploitation du fonds sans cause réelle et sérieuse, l’infraction commise par le locataire ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie plus d’un mois après une mise en demeure du bailleur par acte d’huissier, de la faire cesser.
• S'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnu par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.