Comment calculer la révision triennale du loyer d’un bail commercial ?

Comme son nom l’indique, la révision triennale du loyer intervient tous les 3 ans. L’objectif consiste, pour le propriétaire du bien comme pour le locataire, à rediscuter le montant du loyer en tenant compte d’un certain nombre de paramètres. La valeur locative du bien peut donc évoluer à la hausse ou à la baisse.

Dans le cadre d’un bail commercial, la situation est similaire. La révision triennale peut intervenir à la demande du propriétaire. Mais elle peut également s’enclencher automatiquement, au moyen d’une clause d’échelle mobile.

La révision triennale du bail commercial est une clause légale. On l’appelle également « révision légale triennale ». Elle s’applique lorsqu’aucune autre clause de révision ne figure dans le bail originel. En d’autres termes, la révision du loyer du bail commercial doit faire l’objet d’une demande officielle par l’une ou l’autre des parties (voir à ce sujet le Code du commerce L.145-37).

Cependant, cette pratique intervient le plus souvent à l’initiative du bailleur, dans la mesure où elle aboutit souvent à une augmentation du loyer. Bien évidemment, ce régime légal par défaut peut prévoir des clauses particulières. C’est le cas notamment des baux prévoyant une clause d’échelle mobile.

La détermination du montant du loyer n’est régie par aucune règle. Autrement dit, le montant est librement fixé par les parties, dès la signature du contrat. Le bailleur s’appuie ainsi sur la valeur locative du bien. Cette donnée tient compte de certaines caractéristiques du local et de son emplacement. 

Le bail commercial « classique » repose sur un contrat de type 3-6-9. Il prévoit ainsi la révision du montant du loyer tous les 3 ans. Cette révision s’appuie principalement sur l’évolution d’indices publiés par l’Insee. Dans le cas présent, vous avez la possibilité de consulter l’indice des loyers commerciaux (ILC).

Ainsi donc, pour calculer le loyer révisé, vous pouvez tenir compte de l’indice de référence en vigueur, à la date de la précédente révision. Voici la méthode de calcul appropriée pour obtenir le loyer révisé :

• vous multipliez le loyer en cours avec le dernier indice publié au moment de la révision; 
• vous divisez ensuite le résultat obtenu avec l’indice de référence lors de la dernière révision (ici, l’indice trimestriel des loyers commerciaux, ILC).

Il existe plusieurs différences entre la simple révision triennale et la clause d’échelle mobile (ou clause d’indexation). La révision triennale est légale, mais non conventionnelle. Tandis que le mécanisme de la clause d’échelle mobile est conventionnel. Ce qui signifie que les parties sont libres de choisir l’indice applicable à leur accord.

Dans le premier cas, la révision triennale ne peut avoir lieu qu’après 3 années révolues, en tenant compte de la précédente fixation du loyer. Tandis que la clause d’échelle mobile est en mesure de faire varier le loyer de façon plus fréquente, selon une périodicité variable.

Un désaccord peut survenir sur le montant du loyer du bail commercial révisé. Dans ce cas, plusieurs procédures successives entrent en jeu : les parties peuvent recourir à la médiation, à la conciliation puis à la procédure judiciaire, afin de trouver une solution.

Le Code de commerce prévoit, aux articles R. 145-23 à R. 145-33, une procédure spécifique emmenée par le juge des loyers. C’est lui qui détermine et qui fixe le montant du loyer du bail révisé. Cette action doit être intentée dans un délai de deux ans, par l’une ou l’autre des parties (voir l’article L. 145-60).