Que faire en cas de loyers impayés d'un bail commercial ?

Pour rappel, un bail commercial est un contrat de location d’un local dans lequel le locataire peut exercer une activité professionnelle commerciale, artisanale ou industrielle.

Le montant du loyer est négocié librement entre le bailleur et le preneur (locataire). Toutes les informations concernant le loyer sont consignées dans le bail commercial. 

• Le montant : variable, fixe ou assorti d’un minimum garanti. 
• La périodicité de paiement : mensuelle, bimensuelle, trimestrielle…
• Les modalités de règlement : chèque, virement bancaire…
• Les conditions de révision.

La majorité des baux commerciaux intègrent une clause résolutoire qui permet la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, de plein droit, si celui-ci manque à une seule de ses obligations (usage du local contraire à la destination prévue, défaut de paiement d’un seul loyer…).

Dans le cadre d'un impayé de loyer de votre local commercial, vous devez d’abord tenter de trouver un arrangement amiable avec le locataire : cela peut être un délai de paiement ou un échelonnement de la dette, par exemple.

Pour cela, vous pouvez lui envoyer, en recommandé avec accusé de réception, une lettre de mise en demeure. Ce courrier doit lui rappeler ses obligations contractuelles et lui demander de procéder au paiement dans un délai qui peut aller de 7 jours à 15 jours. Faute de quoi, vous devrez mettre en place une procédure plus formelle.

Pour qu’une mise en demeure soit valable, elle doit contenir vos coordonnées et celles du preneur, le montant exact des loyers impayés, le délai accordé et les conséquences d’un non-paiement du loyer.

Si aucune solution amiable n'a été trouvée suite à votre lettre de mise en demeure, vous avez la possibilité d’envoyer à votre locataire un commandement de payer. Ce courrier est un acte officiel qui est rédigé et remis au locataire par un huissier de justice.

Ce document enjoint le preneur de s’acquitter de sa dette dans les meilleurs délais. Pour cela, vous devez lui accorder un délai de paiement d’un mois, afin de lui laisser le temps de régulariser la situation.

Il doit également faire valoir la clause résolutoire du bail commercial, en mentionnant les conséquences de la non-exécution du paiement dans le délai imparti, selon les termes du bail.

En cas d’absence totale de régularisation de la part du locataire dans le délai accordé, suite au commandement de payer, vous pouvez demander la résiliation du bail et l’expulsion de ce dernier en l’assignant en justice devant le tribunal de grande instance. Le juge fixera une date d’audience, à laquelle le propriétaire bailleur et le locataire doivent se présenter. À noter que la date du jugement ne peut intervenir qu’après un mois à partir de la notification.

Cette assignation doit être notifiée à un huissier de justice, qui devra informer le locataire de l’action judiciaire contre lui et la date de l’audience. Cependant, il faut savoir que ce type de requête n’est pas systématiquement accordé par les juges, qui évalueront la gravité de la dette ainsi que le profil du locataire. En effet, compte tenu des difficultés économiques que peut rencontrer un commerçant, les juges privilégient, en premier lieu, la mise en place d’un échelonnement de la dette locative, sur une durée de 2 ans maximum.

Si le locataire accepte l’échéancier mais qu’il n’honore pas une seule de ses échéances, il devient « occupant sans droit ni titre ». Vous devez alors ressaisir le tribunal de grande instance et demander une nouvelle assignation. Le locataire peut demander un nouvel échelonnement sur 2 ans. Si le juge refuse sa requête, il peut rendre, dans ce cas, une ordonnance d’expulsion et condamner le locataire à payer :

• les arriérés locatifs,
• les frais d’huissier et d’avocat,
• une indemnité d’occupation.