Bail commercial : comprendre les règles du déplafonnement de loyer

Selon l’article L145-34 du Code de commerce, les règles de plafonnement du loyer ne s’appliquent pas aux baux commerciaux qui ont duré plus de douze ans en raison d’une prolongation tacite. Dans ce cas, le loyer peut donc être révisé librement, sans limite liée à l’indice de référence : on parle de déplafonnement.

Par ailleurs, si un bail commercial est conclu dès le départ pour une durée supérieure à neuf ans (durée minimale imposée par la loi), le loyer peut également être déplafonné. Cependant, la hausse qui résulte de ce déplafonnement ne peut excéder 10 % par an par rapport au loyer payé l’année précédente.

Le Code de commerce prévoit que, pour certains types de biens, la règle du plafonnement du loyer commercial ne s’applique pas. C’est notamment le cas :

• des terrains nus : selon l’article R145-9, le loyer est fixé en fonction des caractéristiques propres au terrain, notamment en lien avec la nature de l’activité autorisée ;
• des locaux construits pour un usage unique : d’après l’article R145-10, le loyer peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée ;
• des bureaux à usage exclusif : l’article R145-11 précise que le loyer de ces locaux est fixé par comparaison avec des loyers pratiqués pour des bureaux similaires.

Les règles de plafonnement du loyer d’un bail commercial peuvent également être écartées si certains éléments du contrat ou de la situation ont changé de manière significative. Il s’agit notamment :

• des caractéristiques du local (par exemple, une rénovation importante ou un agrandissement) ;
• de la destination des lieux (changement d’activité, comme passer d’un commerce de détail à un restaurant) ;
• des obligations des parties (par exemple, si le locataire prend en charge des travaux normalement à la charge du bailleur) ;
• des facteurs locaux de commercialité (évolution du quartier, développement de nouvelles zones commerciales, etc.).

C’est au bailleur d’apporter la preuve qu’un de ces éléments a effectivement changé.

En dehors de ces cas, le propriétaire et le locataire peuvent aussi convenir ensemble de ne pas appliquer le plafonnement du loyer. Cela peut se faire directement dans le contrat de bail ou par la signature d’un avenant.