Bailleur d'un local commercial, la refacturation de la taxe foncière au locataire est-elle assujettie à la TVA ?
Par principe, il existe un seul redevable légal de la taxe foncière au regard de l’administration fiscale : le propriétaire du bien immobilier, qu’il soit bâti ou non bâti. Qu’en est-il lorsque le bien fait l’objet d’une location soumise à TVA ?
![locaux commerciaux qui ont pignon sur rue](/sites/default/files/styles/480x/public/images/web/2024-07/TVA-localcommercialimpot.jpg?itok=cLiObR4u)
Une TVA applicable de plein droit pour les locaux commerciaux ?
Non. La TVA n’est facturée par le bailleur que dans la mesure où ce dernier a opté pour cette option, par lettre simple au service des impôts territorialement compétent. Cette option a une durée de 9 années et peut être dénoncée au bout de 8 ans. Elle est exercée local par local et a vocation à s'appliquer quelle que soit la qualité du locataire assujetti ou non à la TVA.
Dans le cas où le preneur n'est pas assujetti à la TVA, le bail doit comporter une mention expresse de l'option exercée par le bailleur. Cette clause permet de traduire l'accord explicite entre le propriétaire et le locataire sur l'application de la TVA.
Toutes les composantes du loyer sont-elles soumises à la TVA ?
Oui. Le Code général des impôts fixe en effet un principe général : « Les frais accessoires à une opération de location soumise, de plein droit ou sur option, à la TVA doivent être compris dans la base d'imposition du propriétaire ». Les textes ajoutent qu’il n’est pas possible d’y déroger.
Concernant les impôts qui incombent normalement au bailleur et qui sont répercutés sur les locataires, la somme ainsi payée l'est en contrepartie de la location consentie. Si le bailleur a opté pour le paiement de la TVA sur les loyers, le montant de la taxe foncière refacturé au locataire doit être inclus dans l'assiette de la taxe sur la valeur ajoutée. La refacturation constitue un élément du loyer et suit les mêmes règles que celles du loyer en principal.
Un préalable obligatoire : une mention expresse dans le bail
Depuis la loi Pinel de 2014, la répartition entre le bailleur et le locataire des catégories de charges, impôts, taxes et redevance ou du coût des travaux doit figurer dans le bail, selon la surface exploitée. Le Code de commerce prévoit que « (...) peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement (...) ».
Références juridiques
- Article 260, 2°, article 266 et 267 du Code général des impôts
- BOI-TVA-BASE-10-10-10
- Arrêt Cour de cassation, chambre commerciale du 4 décembre 2007 n° 06-21149
- Article R 145-35 du Code de commerce
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