Droit au bail ou fonds de commerce : comment les distinguer ?

Le droit au bail est l’un des composants du fonds de commerce. Sa cession permet à un locataire de transmettre son bail commercial à un successeur.

Comment fonctionne le droit au bail ?

La cession du droit au bail est un acte juridique qui permet à un locataire de transmettre son bail commercial à un repreneur. Le cessionnaire bénéficie alors des mêmes conditions que celles initialement prévues dans le bail. Mais il hérite aussi des obligations du locataire, notamment celle de payer le loyer.

Quels facteurs influencent le prix du droit au bail ?

Cette cession peut être gratuite ou onéreuse mais elle est souvent accompagnée d’une indemnité versée au locataire sortant. Le prix du droit au bail dépend de plusieurs facteurs comme :

• la durée restante du bail,
• la situation géographique du local,
• le montant du loyer.

Le fonds de commerce regroupe tous les éléments nécessaires à l’exercice d’une activité commerciale. Si la cession d’un droit au bail est une sorte de transfert de contrat, la cession du fonds de commerce est un véritable transfert d’activité.

Que comprend le fonds de commerce ?

Le fonds de commerce comprend tous les éléments nécessaires à l’exploitation d’une activité commerciale. Il se divise en éléments corporels comme le mobilier, l’outillage, les agencements, et incorporels, comme la clientèle, le nom commercial et le droit au bail.

Comment évaluer la valeur d’un fonds de commerce ?

Le prix du fonds de commerce est généralement plus élevé que celui du droit au bail car il englobe plusieurs éléments. La valeur du fonds de commerce est souvent déterminée en fonction du chiffre d’affaires réalisé au cours des dernières années et de l’état des actifs.

Lorsqu’il s’agit de transactions commerciales, il est essentiel de comprendre les différences entre le droit au bail et le fonds de commerce. Chaque terme a des implications légales et financières spécifiques. Pourtant, les deux sont parfois confondus.

Quelles sont la liberté de cession et l’opposition du bailleur ?

La cession du droit au bail seul (c’est-à-dire sans le fonds de commerce) peut être limitée ou interdite par le bailleur par différentes clauses. Une clause d’agrément peut, par exemple, obliger le locataire à obtenir l’accord écrit du propriétaire avant toute cession.

En revanche, la cession du fonds de commerce, qui inclut donc le droit au bail, ne peut être interdite par le bailleur (article L.145-16 du Code de commerce).

Quel est l’impact sur le renouvellement du bail ?

Seule la cession du fonds de commerce transfère le droit au renouvellement du bail commercial au cessionnaire.

Afin de lui garantir une stabilité, le locataire peut bénéficier d’un renouvellement de son bail s’il est propriétaire du fonds de commerce, inscrit au RNE (registre national des entreprises) ou RCS (registre du commerce et des sociétés) et exploite les locaux depuis 3 ans.

Une simple cession de droit au bail ne permet toutefois pas de cumuler la durée d’exploitation du cédant avec celle du cessionnaire pour bénéficier du renouvellement.

La cession du fonds de commerce implique des formalités rigoureuses, comme l’enregistrement de l’acte de cession auprès des services fiscaux, la publication d’un avis de cession dans un journal d’annonces légales et le dépôt au Centre de Formalités des Entreprises.

En comparaison, la cession du droit au bail est moins formaliste mais peut inclure des clauses restrictives.