Tout savoir sur la clause d'échelle mobile en bail commercial

La clause d'échelle mobile est une clause que l'on retrouve dans les baux commerciaux (baux 6-9-12). Elle permet au locataire et au bailleur de s'entendre sur une révision du loyer périodique automatique. Cette révision doit s'effectuer sur la base d'un indice choisi librement par les deux parties et en accord avec l'activité pour laquelle le local loué est utilisé.

La clause d'échelle mobile profite autant au bailleur commercial qu'au locataire. Elle implique une négociation sur l'indice et la périodicité de la révision, ce qui permet aux deux parties de faire valoir leur intérêt.

Elle a également l’avantage de s'activer automatiquement. Cela évite au locataire, ou au bailleur, de devoir effectuer des démarches légales pour la faire valoir.

Enfin, la rectification du loyer peut s'effectuer dans les deux sens, en fonction de la situation de l'indice au moment de la révision. Cela offre un bénéfice égal aux deux parties.

La clause d'échelle et la révision triennale comportent des différences. Par exemple, la révision triennale ne permet une révision qu'après 3 années de contrat de bail révolues, et ensuite, tous les 3 ans.

La différence suivante concerne l'indice de base pour la révision. La révision triennale ne s'applique que si la valeur locative est inférieure au plafond de l'indice de l'ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) ou de l'ILC (indice des loyers commerciaux).

Enfin, la révision triennale n'est pas conventionnelle, mais légale. Elle s'applique uniquement si l’une des parties, preneur ou bailleur, en fait la demande. La clause mobile, quant à elle, est automatique.

Pour qu’une clause d’échelle mobile soit valide, elle doit respecter plusieurs critères. Elle doit se baser sur l'un des indices suivants :

• l’indice du coût de la construction (ICC),
• l’indice des loyers commerciaux (ILC),
• l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). 

L'indexation doit également être en lien direct avec l’objet du bail commercial ou l’activité de l’une des parties. Toutefois, si le preneur change d’activité au cours du bail, cela ne modifie pas l'indice privilégié au moment de sa rédaction. Si la clause ne permet qu'une hausse de loyer, elle est considérée comme nulle.

Elle se caractérise par son aspect librement choisi, son effet rétroactif et plusieurs autres éléments.

Une clause conventionnelle

La clause d'échelle mobile est avant tout une clause conventionnelle. Elle résulte d'un accord entre les parties lors de la rédaction du bail. Le bailleur et le locataire s'accordent sur l'indice de référence et la périodicité de la révision.

Un effet rétroactif

Si les parties n'appliquent pas la clause de mobilité, il est possible de procéder à une application rétroactive. Cette dernière peut remonter jusqu'à 5 ans en arrière, en cas de litige. Cet effet rétroactif s'effectue conformément au délai de prescription de l’action en recouvrement des loyers.

La périodicité de l'indexation

La périodicité de l'indexation est à définir entre les deux parties. Généralement, on opte pour une révision annuelle mais elle peut aussi être bisannuelle ou trisannuelle.

La protection contre de trop fortes hausses de loyers

L'article L145-39 du Code de commerce protège le locataire contre les trop hautes augmentations de loyer. Ainsi, le montant du loyer ne peut être augmenté de plus de 25 % par rapport au prix précédemment fixé. Un mécanisme de lissage a également été mis en place pour limiter l'augmentation à 10 % par an.