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Un bail commercial, notamment en ce qui concerne son renouvellement, est soumis à une réglementation particulière. Il existe, en effet, plusieurs cas de figure de reconduction pour ce type de contrat. Quels sont-ils et comment procéder ? SeLoger vous explique tout.
La prolongation tacite
Pour rappel, les baux commerciaux sont encadrés par le Code de commerce et peuvent être conclus pour une durée minimum de 9 ans.
Si, au terme d’un bail commercial, ni le locataire ni le propriétaire ne se manifestent à propos du renouvellement, le contrat se prolonge automatiquement pour une durée indéterminée. De ce fait, les parties continuent d’appliquer exactement les mêmes conditions prévues qu'au contrat initial. Aucun nouveau contrat ou avenant n’est conclu lors d’une tacite prolongation.
Si le bailleur ou le preneur souhaitent s’opposer à une reconduction tacite, ils doivent s’en informer en donnant un congé à l’autre. Cela est le cas lorsque l’un ou l’autre envisage de conclure de nouvelles conditions ou de mettre fin au contrat par exemple. Aussi, il faudra adresser un acte d’huissier de justice (commissaire de justice), dans un délai minimum de 6 mois avant l’échéance du contrat et pour le dernier jour du trimestre civil.
Par exemple, si l’envoi du congé est fait le 27 mai 2024, celui-ci sera effectif le 31 décembre 2024 : le délai de 6 mois amène au 27 novembre, auquel il faut ajouter le délai pour atteindre le dernier jour du trimestre en cours.
Dans le cadre d’une prolongation tacite, le propriétaire a la possibilité de déplafonner le montant du loyer au bout de 12 ans. Cela signifie que le loyer peut être augmenté en fonction de la valeur locative, qui est bien plus élevée que l’indice de référence pris en compte pour le plafonnement des loyers.
Par ailleurs, le locataire n’est plus titulaire du droit de bail, ce qui peut rendre difficile la vente de son fonds de commerce.
Le droit de renouvellement du locataire
Principe et conditions
Le locataire dispose d’un droit de renouvellement lorsque le bail commercial arrive à son terme. Pour en bénéficier, le locataire doit respecter les conditions suivantes :
- être immatriculé au RNE (registre national des entreprises) ;
- avoir exploité le fonds de commerce au cours des 3 dernières années du contrat ;
- être propriétaire du fonds de commerce.
Procédure
Si le locataire souhaite renouveler son bail pour une nouvelle période de 9 ans, et éventuellement obtenir de nouvelles conditions contractuelles, il doit impérativement en faire la demande expresse auprès de son bailleur. Faute de quoi, le contrat tombera sous le statut d’une prolongation tacite.
Pour cela, il doit envoyer sa demande avec un préavis de 6 mois minimum, avant la fin du bail. Celle-ci peut être faite par courrier recommandé avec accusé de réception ou bien par le biais d’un huissier de justice.
Le bailleur dispose, ensuite, d’un délai de 3 mois, à partir de la notification de la demande, pour faire part de sa décision. L'absence de réponse de celui-ci, dans le délai imparti, vaut acceptation.
Le renouvellement du bail commercial à l’initiative du bailleur
Congé avec proposition de renouvellement
Le propriétaire du local a aussi la possibilité de proposer le renouvellement du bail à son locataire. Il pourra ainsi apporter des modifications au contrat, dont une augmentation de loyer.
À cet effet, le bailleur doit en informer le locataire dans un délai de 6 mois minimum avant la fin du bail commercial. Il peut effectuer cette démarche en faisant appel à un huissier de justice ou en envoyant une lettre en recommandé avec accusé de réception.
Suite à cette proposition, le preneur a plusieurs possibilités.
- Il accepte le renouvellement du bail avec les nouvelles conditions. Le propriétaire devra alors rédiger un avenant de contrat.
- Il accepte le renouvellement mais pas les modifications. Il doit directement négocier avec le bailleur ou faire appel à la commission départementale de conciliation pour trouver un arrangement.
- Il refuse de renouveler le bail commercial. Il doit le faire savoir dans les plus brefs délais au propriétaire. Il ne pourra pas, dans ce cas, obtenir d’indemnité d’éviction.
Congé sans proposition de renouvellement
Le bailleur n’est pas obligé de reconduire le bail commercial lorsque celui-ci arrive à échéance. Toutefois, s’il refuse un nouveau bail sans justifier d'un motif légitime, il doit dédommager son locataire en lui versant une indemnité d’éviction. Le montant de cette indemnité peut être fixé à l’amiable, directement entre les parties, ou bien en saisissant le tribunal judiciaire.
Le propriétaire peut être exempté de régler une indemnité d’éviction lors de certaines situations. Il peut s’agir des motifs suivants :
- le locataire commet un manquement grave à ses obligations (défaut de paiement du loyer et des charges…) ;
- le local fait l’objet d’une saisie administrative parce qu’il a été déclaré insalubre ou dangereux pour ses occupants ;
- le propriétaire envisage de reconstruire l’immeuble dans lequel se trouve le local.
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