Qu'est-ce que le droit au bail ?

Le droit au bail est une notion courante dans l’immobilier commercial, qui fait généralement partie d’un fonds de commerce. Il désigne une situation où un acheteur récupère le bail commercial de l’ancien locataire sans avoir à signer un nouveau contrat. De ce fait, le loyer reste le même (il n’y a pas de renégociation possible, que ce soit du côté du propriétaire ou du côté du nouveau locataire) et la durée continue de courir. Si le locataire précédent sort au bout de 3 ans, le nouvel occupant reprendra le bail sur les 6 ans qui restent à courir.

Le droit au bail est versé par l’acquéreur du fonds de commerce à l’ancien occupant du local, lorsque l’ancien propriétaire cède son fonds de commerce.

Dans le cas où le propriétaire était un propriétaire occupant, le droit au bail lui est directement versé et on l’appelle plutôt un « pas-de-porte » ou droit d’entrée.

Tout d’abord, il faut savoir que le droit au bail peut être cédé avec ou sans le fonds de commerce. L’ancien locataire peut en effet proposer de céder uniquement le fonds de commerce, uniquement le droit au bail (et donc l’occupation des locaux), soit les deux.

Il est versé par le nouvel occupant du local commercial à l’ancien, qu’il s’agisse du locataire ou directement du propriétaire.

Si le droit au bail existe, c’est pour indemniser l’ancien locataire de la perte de ses différents avantages, car en cédant son droit au bail, l’occupant sortant renonce à :

• Son droit d’occuper les locaux.
• Un loyer privilégié, car conclu il y a plusieurs années.
• Une révision de loyer encadrée.
• Son droit au renouvellement au bail…
• … Ou à son indemnité d’éviction.

Le droit au bail ne peut être cédé que dans l’occupation d’un local commercial, donc cela ne concerne que les activités artisanales, commerciales ou industrielles.

Il y a deux cas de figure possibles. Dans le premier, le locataire vend son droit au bail dans le cadre de la cession du fonds de commerce. Dans le second, le locataire actuel vend son droit au bail seul.

L’ancien occupant doit obligatoirement prévenir le propriétaire et organiser un état des lieux en sa présence. Si l’exploitant cède le fonds de commerce en entier, le nouvel occupant reprend automatiquement le droit au bail et le propriétaire ne peut pas s’y opposer. Il est en revanche possible pour le propriétaire d’inscrire dans le bail commercial interdisant la cession du droit au bail sans le fonds de commerce.