Avis d'experts : bureaux équipés ou coworking ?

Medhi Salah 26 fév 2024
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Bureaux équipés ou coworking, que et comment choisir ? SeLoger aborde la question accompagnés par quatres experts immobiliers. La première, Laure Angelin, est Dirigeante Fondatrice de la société de conseil Leaseo. Alexandre Devineau est Directeur Bureaux Moyennes & Grandes surfaces, Département Île-de-France chez Evolis, l’un des acteurs majeurs sur le marché de l’immobilier d’entreprise. Quentin Graff, Directeur Département Études de groupe, et Stéphane Raynaud, Directeur Île-de-France Département Agence groupe chez Evolis, répondent à leur tour, pour nous donner leur point de vue sur le sujet.

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Le match bureaux équipés vs coworking, vu par nos experts. ©Getty
Sommaire

Quelles sont les tendances actuelles en matière de bureaux opérés et d’espaces de coworking ?

D’après Laure Angelin, le nouveau segment de marché des bureaux équipés prend une importance croissante à Paris. Ils permettent aux clients d’être totalement autonomes dans leur espace. La tendance de fond, c’est d’installer ses bureaux dans un lieu sympathique avec des services, sans avoir à les gérer. La Dirigeante Fondatrice de Leaseo précise qu’il y a toujours une offre coworking pour les petites entreprises ou grands groupes ayant besoin d’espaces de bureaux complémentaires.

La demande est-elle plus forte sur les bureaux équipés ou les espaces de coworking ?

Selon Alexandre Devineau, le modèle opéré est prépondérant. Il répond à un enjeu fort : s’adapter au mieux aux besoins de l’utilisateur, en se conformant de manière plus fine à son cahier des charges.

De son côté, Quentin Graff précise que la cible des opérateurs de bureaux opérés est plus large que celle du coworking. Ils s’adressent à toutes les typologies de sociétés, d’acteurs, et pas seulement aux freelances.

Quels sont les avantages/inconvénients des bureaux équipés et des espaces de coworking ?

Pour Quentin Graff, le modèle du bureau opéré apporte de la flexibilité, mais aussi une capacité à avoir un service très adapté. Le design de la surface peut être pensé spécifiquement, elle est plus modulable. Il prend l’exemple de Deskeo, qui propose un aménagement sur mesure.

D’après Alexandre Devineau, le coworking et le bureau opéré ne sont pas comparables. Pour lui, tout est une question de projets, mais aussi de maturité. Quand vous avez 20 ou 30 postes, vous prenez un espace où vous voulez, au premier, au troisième, ce n’est pas un problème. Si vous arrivez avec 200 ou 300 postes, un schéma directeur immobilier, et prévoyez de faire une croissance externe dans deux ou trois ans, vous allez avoir un cahier des charges très précis. Hyperconnectivité, sécurité, possibilité d’interagir avec d’autres services de votre entreprise : le coworking ne propose pas tous ces services indispensables pour les sociétés sédentaires.

Le Directeur Bureaux Moyennes & Grandes surfaces IDF d’Evolis, développe la question des spécificités du bureau opéré. Il précise que la structure du bail est différente de celle d’un bail commercial, avec un exit tous les deux ans. Autre point important : la visibilité sur les cash-flow. Le client sait combien il va payer durant les prochaines années, avec une indexation annuelle comprise entre 3 et 4 %.

Quels critères les entreprises doivent-elles prendre en compte au moment de choisir entre bureaux opérés et espaces de coworking ?

Pour Stéphane Raynaud, le principal critère de choix entre bureaux opérés et coworking est le seuil. Il démarre à partir de deux ou trois postes, dans la mesure où certains centres proposent des bureaux équipés de surface réduite. La question ne se pose plus à compter de 10 ou 15 postes.

Laure Angelin met en évidence d’autres questions à se poser. Quelle est la vocation du lieu ? Qu’est-ce que nous attendons des bureaux, de l’emplacement, des services ? Est-ce que notre image de marque est suffisamment forte ? Elle prend l’exemple d’une société bien implantée, qui n’a pas de problème pour attirer des talents. Selon elle, cette dernière peut être amenée à privilégier une solution économique, à faire un compromis sur l’emplacement.

L’experte poursuit en mettant en évidence un dernier critère : celui du budget. Il détermine notamment le niveau de service. Il est évident que louer un poste de travail dans un espace de coworking revient moins cher que de s’installer avec son équipe dans des bureaux équipés. Selon Laure Angelin, il faut également anticiper l’évolution des effectifs. Sur ce point, le bureau opéré laisse plus de liberté d’ajustements.

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