Quel type de bail pour du coworking ?

Dans le monde professionnel, il existe plusieurs sortes de baux. 

• Les baux commerciaux sont destinés à la location d’un local dans lequel est exercée une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Ils ont une durée maximale de 9 ans, et la résiliation est possible tous les 3 ans à l’initiative du locataire, avec un préavis de 6 mois. Ces caractéristiques lui valent l'appellation courante de « bail 3-6-9 ».
• Les baux dérogatoires, ou « baux de courte durée » sont conclus pour 3 ans, pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal. 
• Et les baux professionnels sont spécifiques aux activités non commerciales, non agricoles et non industrielles. 

Un bail professionnel doit être impérativement rédigé par écrit. Les parties peuvent l’élaborer elles-mêmes ou bien recourir à un notaire ou à un avocat. En revanche, si la durée du contrat de location dépasse 12 ans, il doit obligatoirement être rédigé par un notaire.

Les personnes souhaitant signer un bail professionnel ont le choix entre deux solutions : une version classique (incluant un bailleur et un locataire) et une version en colocation (impliquant un propriétaire et plusieurs locataires professionnels). Cette dernière est tout indiquée dans le cas d’un espace de coworking. 

Le principal avantage des baux de colocation professionnelles est leur coût plus abordable qui permet aux jeunes entreprises d’occuper un espace de travail pour un loyer moindre. Ils offrent, en outre, la possibilité aux entreprises de partager des équipements (cafetière, espaces communs, sanitaires, etc.), réduisant ainsi les charges.

Les baux de colocation professionnelle sont flexibles quant au nombre de locataires. Par ailleurs, deux catégories de baux de colocation professionnels peuvent être utilisés dans le cadre d’un coworking : les baux collectifs et les baux uniques. 

Les baux collectifs de coworking ou baux professionnels solidaires

Un bail collectif est un contrat de location signé par tous les colocataires qui partagent l’espace loué. Les colocataires sont solidaires pour le paiement du loyer et les éventuelles dégradations. Concrètement, en cas de défaut de paiement d'un colocataire, le bailleur peut se tourner vers les autres pour récupérer la somme due, à condition que la clause de solidarité soit stipulée dans le contrat. 

Les baux uniques de coworking

Avec un bail unique, en revanche, chaque locataire signe son propre contrat et dispose de son espace privatif. Dans ce type de contrat de location, chaque colocataire est responsable de son loyer. En cas de défaut de paiement d'un colocataire, le bailleur est dans l'impossibilité de se tourner vers les autres colocataires pour récupérer le montant manquant, sauf mention contraire dans le contrat. De la même manière, les éventuelles dégradations seront uniquement à la charge du colocataire responsable et non à celle de l'ensemble des colocataires.

La colocation professionnelle présente des avantages pour ceux qui veulent allier : 

• économie puisque le loyer est divisé entre les locataires; 
• réseau professionnel car le coworking leur permet d’élargir leur réseau et de trouver de futurs collaborateurs; 
• flexibilité quant à la durée du contrat de location; 
• cadre de travail plus convivial; 
• et tranquillité d’esprit étant donné que la liste des documents à fournir pour des baux professionnels est moins longue que celle des baux commerciaux.

Parmi les documents justificatifs, le locataire professionnel doit fournir : 

• les statuts de sa société, 
• un compte d’exploitation prévisionnel, 
• une pièce d’identité, 
• un extrait Kbis de son entreprise, 
• un RIB, 
• et les bilans des trois dernières années d’activité.

Comme expliqué précédemment, les baux professionnels sont réservés aux professionnels exerçant une activité non commerciale. Dans le cadre d’activités commerciales, artisanales ou industrielles, ce sont les baux commerciaux qui sont de rigueur. Cependant, il est également possible de contracter un bail commercial sous la forme d’une colocation.

Dans le cadre d’un bail commercial avec plusieurs colocataires professionnels, la solidarité des loyers s'applique si tous les colocataires sont commerçants ou exploitent le fonds dans les lieux loués. Un colocataire poursuivi doit régler l'intégralité de la dette, même après son départ. De plus, la résiliation par un colocataire ne met pas fin au bail pour les autres. Il est donc très important de porter une attention particulière à ces points clés lors de la conclusion du contrat de location.