Locataire ou propriétaire : qui paie les travaux dans un local commercial ?

Travaux dans un local commercial : prévoyez des clauses dans le bail !

Afin d’éviter tous les conflits, et parce qu’un bail commercial est un bail long (a minima de 9 ans) il est préférable d’inscrire, au préalable, dans le contrat quels seront les types de travaux qui devront être pris en charge par le propriétaire d’un côté et par le locataire de l’autre. Même si ces clauses pourront toujours faire l’objet d’une négociation une fois le moment venu des travaux, en fonction de leur importance et de la situation, le fait d’inscrire dans le contrat de bail la répartition des charges entre propriétaire et locataire vous évitera bien des déconvenues et des conflits éventuels. Le propriétaire devra tout de même veiller à inscrire dans le contrat de bail un inventaire précis des charges, coûts et impôts imputés à chacun, et ce, par catégorie afin d’éviter tous les conflits  et le flou juridique, qui entraîneraient des procédures légales et une rupture de la communication avec son locataire.

Plafond, charpente, toiture... les travaux à la charge du propriétaire

Si aucune clause à propos des travaux n’est inscrite dans le contrat de location de local commercial, alors, comme dans un bail de location « classique », ce sont les travaux suivants qui seront à la charge du propriétaire :

• Les gros travaux : travaux ou réparations affectant la structure du bâtiment et de son usage comme le plafond, les voûtes, la charpente, la toiture, les murs… Ceux-ci seront payés par le bailleur. 

• Les réparations dites « de force majeure » (par exemple, dus à un incident climatique).

• Les travaux de mise aux normes suite à une nouvelle législation en matière d’hygiène ou de sécurité ou des travaux de réparation et de mise aux normes dus à la vétusté avérée des locaux.

Le locataire, lui, est chargé des réparations courantes

Du côté du locataire, ce sont les travaux et réparations courantes, dues à l’utilisation et à l’usage quotidien des locaux qui seront à sa charge. Concrètement, ce seront des éléments comme le rafraîchissement des peintures, les remplacements d’équipements, les réparations éventuelles des portes, volets, fenêtres, les remplacements des revêtements de sols, certains travaux de plomberie (une fuite dans le lavabo ou remplacement d’un joint) et les travaux d’électricité (remplacement de compteur), les frais d’entretien des ascenseurs ou autres équipements à usage public de ce type. Les travaux d’embellissement seront également à la charge du locataire, et pourront être faits par celui-ci sans accord préalable du propriétaire, s’ils n’entraînent pas une modification trop importante du local et que sa remise en l’état avant travaux est possible.

Le propriétaire bailleur du local commercial doit réaliser un inventaire précis des charges, des taxes et des impôts par catégorie, et indiquer leur répartition dans le contrat de bail ou en annexe. Si l’immeuble commercial est loué à plusieurs locataires, le propriétaire doit préciser dans le contrat de bail la répartition des charges ainsi que du coût des travaux entre ces différents locataires en fonction de la surface exploitée par chacun.

Enfin, le bailleur doit également établir un récapitulatif des travaux réalisés au cours des trois années précédentes ainsi que leur coût, mais il doit également réaliser un prévisionnel pour les trois années à venir en affichant le budget. Ce document doit être transmis au locataire dans un délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale, et ajouter un document justifiant le montant de ces travaux si le locataire le demande.