5 choses à vérifier lorsque l’on recherche un local commercial

Juliette Cadot 02 nov 2020
mis à jour le
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Vous avez un projet de location ou d’achat d’un local commercial pour développer votre commerce, votre restaurant ou partager votre savoir-faire artisanal ? N’oubliez pas de vous faire une check-list des critères et éléments à vérifier lors de vos visites.

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L’un de vos premiers réflexes sera de vérifier que le local commercial est aux normes en vigueur. © Csondy - Getty Images
L’un de vos premiers réflexes sera de vérifier que le local commercial est aux normes en vigueur. © Csondy – Getty Images
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Assurez-vous que le local soit bien conforme aux réglementations

La première chose à vérifier lors de vos visites de locaux commerciaux à louer ou à acheter sera que celui-ci est bien conforme aux réglementations en vigueur. Un local commercial étant un bien classé ERP (Établissement Recevant du Public), celui-ci doit répondre à plusieurs normes d’accessibilité (pour les personnes à mobilité réduite) et de sécurité. Les différentes règles sont par exemple : bon état des installations techniques et électriques, présence d'un extincteur (1 par étage et 1 pour 300 mètres carrés), un moyen d’alarme incendie ou encore une issue dégagée en permanence.

Avant de jeter votre dévolu sur un local commercial, vérifiez qu’il ne sera pas nécessaire de faire de gros travaux pour le mettre aux normes, en particulier si vous avez un budget serré.

Les ERP sont divisés en différentes catégories et types, en fonction de la taille du local et de votre type d’activité. Les réglementations et normes en vigueur vont ensuite différer selon le classement. Elles ne seront pas exactement les mêmes pour un restaurant ou pour une épicerie.

Sélectionnez l’emplacement, le quartier 

Avant même de vous rendre aux visites des locaux commerciaux que vous avez présélectionné pour votre projet, vérifiez que ceux-ci se trouvent à un emplacement stratégique de la ville ou du moins dans un quartier intéressant. En fonction de ce que vous souhaitez faire, tous les endroits ne seront pas à considérer de la même manière.

Par exemple, si vous avez décidé de vous lancer dans la création d’un restaurant-snack, pensez à vous installer dans un quartier d’affaires, afin de faire profiter aux employés de bureaux de vos plats & sandwichs. Si votre projet est de vous lancer dans le commerce de proximité comme une épicerie fine, alors les quartiers hybrides, à la fois résidentiels et commerciaux, seront plus judicieux pour vous établir. 

En tant qu'artisan, songez plutôt à vous établir dans les quartiers touristiques de votre ville.

Vérifiez l’état général du local commercial

Comme pour tous les locaux, qu’ils soient résidentiels, professionnels ou commerciaux, l’un de vos premiers réflexes sera de vérifier l’état général du bien que vous recherchez. Observez-le attentivement durant votre visite et notez s’il existe des besoins éventuels de travaux, de mise au propre, de réfection, de mise aux normes électriques ou sanitaires.

Si vous louez ou achetez le local avec des équipements (ou tout ou partie du fonds de commerce), vérifiez également leur bon état de fonctionnement. Pensez à tester les éléments de sécurité, comme le rideau de fer, les alarmes, les serrures, l’état et l'épaisseur des vitrines, etc.

Enfin, si vous êtes artisan, prenez également en compte l’insonorisation du lieu, afin de pouvoir exercer votre profession sans vous fâcher avec vos voisins.

Si vous achetez ou louez non seulement le local mais également le fonds de commerce, alors pensez à faire une vérification détaillée de tous les éléments le composant, qu’ils soient matériels ou immatériels.

Comparez le prix du local commercial à son emplacement

Quelle que soit la transaction que vous cherchiez, sachez que le prix d’un local commercial n’est pas uniquement fixé en fonction de sa taille, c’est même un critère secondaire. Il est fixé d’après trois critères principaux :

  • La situation géographique : plus le local est placé dans un quartier recherché, commerçant ou dans lequel il existe de nombreux bureaux, plus il sera cher.
  • La composition du lot mis à disposition : le local commercial est-il vendu/loué avec une remise/un stock supplémentaire, une cave, un parking, des équipements professionnels…?
  • L’état du local commercial : s’il est neuf, il sera environ 10% à 30% plus cher.

De ce fait, comparez les prix en fonction du quartier et de quoi est composé le lot, plutôt qu’en fonction de la surface du local.

Avant de vous lancer, faites une étude de marché pour savoir si votre commerce a une chance ou non d'être rentable.

Vérifiez les clauses du bail commercial si vous louez le local

Si vous avez pour projet de louer votre local commercial et non de l’acheter, alors montrez-vous attentif aux clauses présentes dans le bail commercial que vous vous apprêtez à signer. Il faut y être particulièrement attentif, car la rédaction d’un tel contrat est très souple. Si des clauses ne vous conviennent pas, vous pourrez donc rentrer en négoce avec votre futur propriétaire ou vous rétracter.

  • Vérifier que le montant du loyer sur le contrat est le même que celui annoncé par votre futur propriétaire lors de la prise de contact ou de la visite. 
  • Consultez la durée de location : s’agit-il bien d’un bail de neuf ans, résiliable à chaque période triennale (bail 3-6-9) ?
  • Si vous louez également le fonds de commerce, vérifier que les éléments qui le composent sont bien inscrits dans le bail et de manière exhaustive.
  • Quelles charges vous incombent ? Dans le bail commercial, il est possible pour le propriétaire de faire payer au locataire certaines taxes et impôts, attention à vous y retrouver dans vos dépenses annuelles.
  • En cas de travaux et de frais d’entretien, que devrez-vous prendre en charge ? Tout ce qui ne sera pas écrit dans le bail à ce propos fera l’objet d’une négociation (et de potentiels litiges) si des travaux sont nécessaires dans le local.

Dans un bail commercial, un propriétaire ne peut augmenter le loyer que tous les 3 ans. Vérifiez que cette réglementation est bien inscrite dans votre contrat.

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