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Lorsque le propriétaire d’un local commercial décide de vendre son bien, il est tenu d’en informer son locataire, pour que celui-ci puisse appréhender le transfert de propriété d’une part, mais aussi car il dispose du droit de préemption sur le rachat.
Oui, le locataire du bail commercial est prioritaire s’il le souhaite
La loi du 18 juin 2014, la « loi Pinel » a prévu de nombreuses dispositions pour renforcer les droits des locataires de baux commerciaux, et donc aider les petites entreprises, les commerces et l’artisanat. Dans celle-ci, il est notamment indiqué que lorsqu’un propriétaire d’un local commercial souhaite vendre son bien, il est non seulement tenu d’en informer son locataire, mais ce dernier est également en droit de faire valoir sa préemption s’il désire racheter le local.
Mais c’est là toute la subtilité de cette loi : le locataire est prioritaire uniquement s’il fait savoir qu’il est en effet intéressé par le rachat dudit local commercial, il ne l'est pas par défaut, il doit l'exprimer.
Le propriétaire du local commercial doit informer son locataire de son désir de revendre son bien de façon officielle, via une lettre recommandée avec avis de réception ou un courrier remis en main propre contre récépissé ou émargement.
Droit de préemption : comment le locataire peut le faire valoir ?
À compter du moment où le preneur du bail commercial reçoit la notification du souhait de son propriétaire de vendre le bien, il dispose d’un délai d’un mois pour signaler son souhait de faire valoir son droit de préemption sur la vente du local commercial. De même, celui-ci doit le mentionner de façon officielle, via une lettre recommandée avec avis de réception ou un courrier remis en main propre contre récépissé ou émargement.
Il dispose ensuite d’un délai de deux mois pour finaliser son achat s’il l’achète directement, mais ce délai passe à quatre mois si l’ex-locataire doit recourir à un prêt bancaire. Il devra, dans ce cas, signifier dans sa réponse qu'il souhaite recourir à une aide financière pour ce rachat, et la vente sera alors sous condition suspensive de l’obtention de ce financement.
Le locataire doit informer officiellement son propriétaire sur sa volonté d’utiliser ou non son droit de préemption : même s’il ne veut pas acheter le local, il est attendu de lui qu’il le signale. Ainsi ce dernier n’aura pas à attendre le délai légal d’un mois avant de rechercher un autre acheteur pour son bien.
Dans quels cas le droit de préemption ne s’applique pas ?
Dans certaines situations, le locataire n’est pas prioritaire sur la vente d’un local commercial, et le propriétaire est donc juste tenu de l'informer qu'il souhaite vendre le bien. Cela s'applique notamment dans :
- La vente unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial.
- La vente unique de plusieurs locaux commerciaux distincts (en lot).
- La vente d’un local au copropriétaire d’un ensemble commercial.
- La vente globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux.
- La vente d’un local à un ascendant ou un descendant du bailleur, à l’époux(se) ou partenaire de PACS du bailleur, ou à un descendant ou ascendant de l’époux(se) ou du partenaire de PACS du bailleur.
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