La cession du bail commercial, qu’est-ce que c’est ?

Cession de bail commercial : comment ça marche ?

Pour des raisons qui lui sont propres, le locataire d’un bail commercial peut donc céder son bail commercial à un autre professionnel, qui deviendra donc le « nouveau » locataire dans cette transaction. En effet, le bail va continuer d’exister, mais le locataire va changer. Le droit au bail est en effet un élément du fonds de commerce qui appartient au locataire, il en a donc parfaitement le droit. Il peut alors céder l’intégralité de son fonds de commerce ou seul son droit au bail.

Dans le cas où il cède son bail commercial, il renonce alors également à son droit au bail. Cela veut dire que le nouveau locataire (que l’on appelle cessionnaire) se voit transmettre tous les droits et obligations liées au bail commercial signé au départ.

La cession du bail commercial peut être faite à titre onéreux ou gratuit, en fonction des négociations entre le locataire et le cessionnaire.

Quelles clauses peuvent encadrer la cession de bail ?

Ce type de transaction peut être fait par tous les locataires de baux commerciaux. Aucune clause ne peut l’interdire, conformément à l’article l’article L.145-16 du Code de commerce, mais il est tout de même possible pour un propriétaire de pouvoir encadrer la cession de bail commercial par son locataire. Pour ce faire, il devra prendre soin d’inclure ces clauses dans le contrat de bail au moment de sa signature. Cela peut être :

• Une clause imposant au locataire d’obtenir en premier lieu l’accord du bailleur avant de céder son bail. Si le propriétaire refuse, le locataire pourra saisir le tribunal compétant pour obtenir l’autorisation, en prouvant le caractère abusif du refus du bailleur.
• Une clause qui interdit au locataire de ne céder son bail commercial qu’à son propriétaire.
• Une clause imposant que la cession de bail doive se faire par acte notarié ou que le bailleur soit présent lors de la signature.
• La clause de solidarité, qui prévoit que le locataire et le cessionnaire devront être solidaires pour le paiement des loyers et l’exécution des obligations du bail. L’ancien locataire devra en effet supporter financièrement le nouveau locataire si celui-ci peine à payer ses loyers. Ainsi, le propriétaire assure ses loyers, même si le bail est cédé par son locataire initial.

De ce fait, si un locataire décide de céder son bail commercial à une tierce personne mais qu’il est soumis à plusieurs clauses facultatives encadrant la transaction, il devra alors les respecter pour pouvoir réaliser l’acte dans les règles.

Quelles sont les conséquences sur le bail et le bailleur ?

Les conséquences d’une cession de bail sur le contrat et le propriétaire seront différentes selon l’existence, ou non, de clauses d’encadrement. Cependant, à partir du moment où le bail est cédé, la principale conséquence sur le propriétaire est qu’il va changer de locataire. Le bail, lui, ne sera pas vraiment impacté par ce changement de locataire : il continue à courir sur la durée initialement prévue (si le bail commercial est cédé à la quatrième année, alors le nouveau locataire pourra encore louer le local pour 5 ans), aucune de ses clauses, répartitions de charges ou de taxes ne sont changées et le loyer reste le même.

Le cessionnaire, lui, obtient le droit au renouvellement du bail, l’ancien locataire y renonçant lorsqu’il cède le local commercial.