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Confinement : devez-vous payer des indemnités d’occupation si le bail professionnel arrive à son terme ?
Lorsque le bail professionnel arrive à son terme, chacune des parties peut notifier son intention de ne pas le renouveler. Il prend alors fin à la date mentionnée dans le bail. Après la résiliation du bail, par suite de sa non-reconduction, le locataire qui se maintient dans les lieux indûment devient occupant sans droit ni titre.
Le propriétaire est en droit de réclamer une indemnité d’occupation
Cette somme se distingue juridiquement d’un loyer. Le loyer est en effet la contrepartie d’un bail professionnel. À compter de la fin du bail de location, si l’occupant continue de payer, ce n’est plus un loyer mais bien une indemnité d’occupation. Son montant est équivalent à celui du loyer. Cette indemnité constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin. Elle vient également compenser le préjudice subi par le bailleur qui est privé de la libre disposition des lieux. Cette indemnité est due jusqu’à la libération complète des lieux par l’occupant, c'est-à-dire la remise des clés. De plus, le propriétaire est en droit de demander l’expulsion de l’occupant du local professionnel ou commercial. En effet, le bail ayant pris fin, l’occupant étant sans droit ni titre, le bailleur peut saisir le tribunal afin d’obtenir une décision d’expulsion, lui permettant, si nécessaire, d’avoir recours au concours de la force publique.
Avec le confinement, proposez une convention d'occupation précaire
Dans la situation actuelle, les occupants ne pouvant pas déménager les locaux peuvent proposer au bailleur la signature d’une convention d’occupation précaire pour éviter une expulsion. Cette convention reconnaît à l’occupant un droit de jouissance précaire moyennant une contrepartie financière. C’est un contrat qui est issu de la pratique et proposé notamment par le gouvernement. Une telle convention est possible si elle n’a pas pour but d’éluder une législation spécifique contraignante. Pour ne pas être remise en cause, la précarité doit être justifiée par un motif légitime indépendant de la volonté des parties. La crise actuelle liée à l’épidémie de Covid-19 et les mesures prises par le gouvernement pourraient justifier cette précarité. Cela reste toutefois soumis à l’appréciation des juges, au cas par cas. Le droit d’usage peut cesser à tout instant et à la première demande, sans préavis ni indemnités. Ainsi, dès la fin du confinement, justifiant cette précarité, le propriétaire pourra imposer le départ de l’occupant.
- Article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986
- Article L. 145-1 et s. du code civil
- Article L.145-5-1 du code de commerce
- Cass, 3e civ, 29 juin 1994, n°92-17.314
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