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Un entrepreneur qui aurait besoin d’un local pour exercer son activité pourra être face à deux types de contrats : les baux commerciaux et les baux professionnels. Mais quelles sont les différences concrètes entre ces deux documents légaux ?
Bail commercial : un bail réservé à des fins commerciales uniquement
La première chose à savoir sur le bail commercial, c’est que, comme son nom l’indique, il désigne un bail signé entre un propriétaire et un locataire pour que ce dernier puisse utiliser un local à des fins commerciales uniquement. En d’autres termes, la personne occupant ce bien immobilier devra appartenir à la catégorie des activités artisanales, commerciales, agricoles ou industrielles, et qui sont inscrites au registre des commerces et sociétés, ou au répertoire des métiers de l’artisanat. Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans, ce qui le rend plus contraignant qu’un bail professionnel (dont la durée minimale n’est que de 6 ans). Cependant, il est possible pour le locataire de quitter le local une fois arrivé à la fin d’une période triennale : 3 ans, 6 ans ou 9 ans. C’est pourquoi on appelle également le bail commercial « bail 3-6-9 ».
Et en ce qui concerne le loyer, ? Celui d’un bail commercial est fixé selon des lois spécifiques et des plafonnements encadrés et prévus par l’INSEE, et il peut être révisé à la fin d’une période triennale seulement, tout en respectant les plafonnements prévus, ou bien tous les ans si une clause dans le contrat est prévue à cet effet. Enfin, pour ce qui est de la résiliation, du côté du locataire, celui-ci peut être à l’origine de la rupture uniquement tous les trois ans, et du côté du propriétaire, avec l’accord du locataire seulement. D’ailleurs, le locataire, s’il arrive à la fin des 9 ans de bail, peut le renouveler en l’état. Le propriétaire ne pourra pas changer de clauses ou augmenter le loyer comme bon lui semble. De plus, si le bailleur est à l’origine de la fin du contrat de bail commercial, il devra verser au locataire des indemnités d’éviction.
Il n’y a aucune obligation pour un bail commercial d’être écrit. Cependant, c’est tout à fait conseiller de le faire par écrit plutôt qu'oralement.
Pour les activités à buts non-commerciaux, il y a le bail professionnel
Le bail professionnel, lui, concerne la location d’un bien pour une activité à des buts non-commerciaux, artisanaux, agricoles ou industriels. Il peut, par exemple, être celui des activités médicales, paramédicales, de métiers de consultants ou de législation (avocats, huissiers…) ou de services à la personne. Au contraire du bail commercial, il est obligatoirement écrit. La durée d’un bail professionnel est fixée librement à un minimum de 6 ans, par le propriétaire. Cependant, si la durée choisie par le propriétaire excède les 12 ans, le bail devra être rédigé par un notaire et signé devant lui.
Côté loyer, celui-ci est fixé par le propriétaire et n’est pas soumis à des plafonnements légaux. Ils peuvent être revus quand le propriétaire le décide, selon un indice fixé dans le bail. S’il n’en existe aucun, la loi prévoit que le loyer décidé à la signature restera applicable pour toute la durée du bail, sauf accord commun entre le propriétaire et le locataire. Pour résilier un bail professionnel, ce sont ici les propriétaires qui sont plus avantagés : ceux-ci peuvent le faire quand ils le souhaitent, en respectant un préavis de 6 mois vis-à-vis du locataire. Contrairement au bail commercial, ils n’auront pas à se justifier pour mettre fin au contrat, et n’auront pas à verser d’indemnités d’éviction aux locataires lésés. Le locataire, pour résilier, devra préalablement en faire la demande au bailleur, et respecter un préavis de 6 mois avant de quitter les lieux.
Le bail professionnel interdit formellement toute activité commerciale. Alors qu’une profession libérale pourra être exercée dans un local loué sous un bail commercial.
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