Tout savoir sur le bail précaire

Plus communément appelé bail précaire, le bail dérogatoire est un type de contrat de location commerciale. Sa durée maximale est de 3 ans. Ce type de contrat est à différencier de la convention d’occupation précaire qui n'est qu'un accord et pas un contrat. Le bail dérogatoire est garanti par l’article L 145-5 du Code de commerce.

Le contrat de bail précaire se caractérise par plusieurs critères bien précis : sa durée, l'impossibilité de le résilier et ses possibilités de requalification en bail commercial classique.

Durée du bail précaire

La durée maximale du bail précaire est de 3 ans. Plusieurs baux successifs peuvent être contractés, à condition toutefois qu'ils concernent le même local et le même fonds. Avant la loi Pinel, ce bail était limité à 2 ans.

Résiliation du contrat

Il est impossible, pour les 2 parties, de mettre fin au bail commercial qui les lie de façon anticipée. Cela signifie que, même en cas de non-occupation des lieux, le loueur doit payer jusqu'à la fin du contrat.

Requalification du contrat après 3 ans

Après 3 ans de bail précaire, le contrat est automatiquement requalifié en bail commercial classique. C'est également le cas si le preneur reste dans les bureaux après la fin stipulée dans le contrat. Pour cela, il faut qu'un mois après la fin de l'accord, ni le bailleur, ni l'occupant n'aient exprimé leur volonté de mettre fin à la relation contractuelle.

Quels sont les avantages du bail précaire pour le bailleur et pour le locataire ?

Les avantages pour le bailleur

Les baux commerciaux précaires présentent plusieurs avantages pour les bailleurs. Le principal est de leur permettre de prendre moins de risque dans leur choix d'occupant. En effet, comme le bail est de courte durée, il permet de s'assurer du sérieux de l'entreprise ou de l'artisan occupant avant de contracter un bail plus long.

Autre avantage de ce bail, il n'engage pas d'indemnité d'éviction et il force le locataire à payer toute la durée du contrat sans aucune exception.

Enfin, en cas de volonté du locataire de renouveler le contrat et de le transformer en contrat classique, le bailleur est en position de force pour la négociation du loyer.

Les avantages pour l'occupant

Pour l'occupant, le bail précaire est également intéressant sur plusieurs aspects. Déjà, le loyer et le dépôt de garantie de ce type de bail sont généralement plus bas que ceux d'un contrat commercial classique.

Ensuite, c'est un contrat avec peu d'engagement, ce qui est très intéressant pour les sociétés ou entrepôts qui évoluent très rapidement et qui vont nécessiter plus d'espace.

Pour finir, c'est aussi un bon moyen de tester l'attractivité de son activité dans une zone géographique précise et sur une période de seulement quelques mois.

Le bail précaire n'est pas exempt de défauts. Les voici.

Les inconvénients pour le bailleur

Pour le bailleur, il peut être difficile de trouver des locataires, même à Paris ou dans les grandes villes. De plus, comme les baux sont de courte durée, il peut donc être fastidieux d'effectuer les formalités de renouvellement de bail nécessaires à chaque échéance. Enfin, il n'existe pas de possibilité de franchise pour ce type de contrat.

Les inconvénients pour l'occupant

Pour l'occupant, les inconvénients sont également de plusieurs ordres avec le bail précaire. Tout d'abord, il n'a aucune garantie de renouvellement, ce qui peut être problématique pour installer son activité dans la durée.

De plus, le loyer peut être augmenté à l'issue du bail et il n'y a pas de possibilité d'indemnité d'éviction.

Pour constituer un contrat de bail précaire, il faut réunir plusieurs éléments. Tout d'abord, le contrat doit être conclu au moment de l'entrée dans les lieux. Ainsi, il n'est pas possible de signer ce contrat à la suite d'un bail 3/6/9.

Ensuite, le contrat doit être écrit, même si aucun format n'est prescrit par la loi. Cet écrit doit servir de preuve entre les 2 parties. Le contrat doit, par ailleurs, montrer clairement et précisément la volonté du bailleur propriétaire et de l'occupant locataire de déroger au bail commercial classique.