Vous louez un commerce, la chaudière est à changer... Qui doit prendre en charge les frais ?

Dans un bail commercial, certaines charges sont supportées par le propriétaire

L’article R145-35 du code de commerce précise que le bail commercial ne peut en aucun cas faire supporter au locataire les réparations et travaux suivants :

• Les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil.
• Les dépenses ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’elles relèvent de l’article 606 du code civil.
• Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble.
• Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail.
• Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

En cas de chaudière défaillante, référez-vous au bail

Pour le reste, c’est la liberté contractuelle qui prime. Concernant le remplacement de la chaudière notamment, il convient de se référer au bail conclu entre les parties. En effet, le contrat peut prévoir que le remplacement de cet équipement incombera en totalité au locataire ou au bailleur. Il peut également être prévu que chacune des parties en prendra un pourcentage déterminé à sa charge. Propriétaire et locataire peuvent déroger aux dispositions du bail en concluant un accord écrit. Par exemple, si le bail prévoit que le remplacement de la chaudière incombera au locataire, les parties peuvent conclure un accord écrit selon lequel le propriétaire bailleur prendra une partie du remplacement à sa charge.

Travaux : l’obligation d’information du bailleur

En ce qui concerne les travaux éventuels du local commercial, le bailleur a l’obligation d’adresser deux documents :

• L’état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les 3 années suivantes avec un budget prévisionnel ;
• L’état récapitulatif des travaux réalisés dans les 3 années précédentes avec leur coût.

Ces informations doivent être données au locataire tous les 3 ans, en respectant un délai de 2 mois à compter de chaque échéance triennale.

Dans le même ordre d’idée, le locataire est en droit de demander tout document justifiant du montant des travaux.

Enfin, lorsqu’il s’agit d’un ensemble immobilier comprenant plusieurs locataires, le bail commercial doit préciser la répartition du coût des travaux entre les différents locataires occupant l’immeuble.