Avis d’experts : le contrat de prestation de services en immobilier d’entreprise

Quentin Graff : Le contrat de prestation de services ne s’arrête pas à la location d’un espace. Il inclut aussi différents types de services, très variables d’un opérateur à un autre. Le socle commun regroupe des services très basiques, comme internet ou le mobilier, dans une logique « plug and play ».

À côté, il existe de vrais éléments différenciants. Certains acteurs proposent une gamme de services héritée du modèle de l’hôtellerie, voire de l’hôtellerie de luxe. C’est le cas de Gustave Collection, qui offre des prestations de services premium allant jusqu’à la restauration gastronomique, le sauna, la piscine, les massages, etc.

Laure Angelin : Le contrat de prestation de services est assez nouveau dans la façon de consommer les bureaux en France, à Paris et ailleurs. Il est souvent opposé au bail commercial classique, réputé moins flexible pour les parties. Dans le cas d’un contrat de prestation de services, le client ne paye pas des loyers, mais des redevances.

Laure Angelin : Un utilisateur peut faire le choix de s’orienter directement vers un parc de bureaux en contrat de prestation. En règle générale, le niveau de service est défini en amont, même s’il reste possible d’en enlever ou d’en ajouter. La meilleure façon de faire, c’est de s’adosser à un opérateur spécialisé, qui signe un bail commercial longue durée. En signant un contrat de prestation de services avec lui, l’entreprise ne gère rien du tout, et choisit les services à la carte.

Stéphane Raynaud : Il n’y a pas de limite. L’opérateur s’adapte à tous les désirs de l’utilisateur dans la mesure où il le facture. À partir du moment où sa demande est possible d’un point de vue technique, il fait l’effort d’y répondre favorablement. C’est une façon pour lui de se différencier, mais aussi de gonfler ses marges, qui sont supérieures sur les prestations additionnelles.

Alexandre Devineau : Le bureau opéré permet à certaines activités, auparavant hermétiques à cette gamme servicielle, de s’intéresser au flex office. Les cabinets d’avocats, par exemple, mais aussi des entreprises de luxe à fortes marges ayant les moyens de louer des bureaux sur des axes majeurs. Ils se tournent vers les contrats de prestation de services parce qu’ils n’ont pas à gérer les services non directement liés à leur core business.

Laure Angelin : Elle varie de six mois à trois ans. Les contrats de prestation de services les plus fréquemment signés ont une durée comprise entre 12 et 24 mois, pour laisser suffisamment de souplesse à l’utilisateur. L’échéance est assez courte, comparativement à un bail commercial où l’entreprise s’engage au moins pour trois ans.

Ce qui est intéressant en s’installant dans un immeuble opéré, sur un étage au début, c’est de pouvoir s’étendre sur un second étage, sans déménager. Étant donné que les durées d’engagement sont réduites, il y a un davantage de turn over, ce qui évite d’avoir à redéménager. Même si cette solution peut coûter plus cher au moment de l’installation, sa flexibilité constitue un vrai atout pour piloter la croissance d’une entreprise.

Laure Angelin : C’est beaucoup plus souple que le bail commercial. Généralement, tout est prévu dans le contrat. Le plus souvent, l’occupant doit respecter un préavis de trois mois pour le résilier. Le délai peut être plus long pour des surfaces plus importantes, le temps pour le prestataire de retrouver un nouvel occupant. Les contrats peuvent inclure la possibilité pour l’opérateur de résilier le contrat, mais ce n’est pas commun, et pas très rassurant pour l’entreprise. Cela peut, par exemple, être lié aux échéances contractuelles du bail commercial principal. Évidemment, le prestataire ne peut pas s’engager au-delà des engagements qu’il a, lui, sur l’immeuble en location.

Stéphane Raynaud : Pour moi, il n’y aura pas forcément d’évolution, parce que le modèle fonctionne très bien. Il répond aux besoins de quasiment toutes les entreprises. C’est rapide, simple, clair, et surtout moins contraignant que le bail commercial. Aujourd’hui, le marché n’est pas prêt à alourdir le contrat de prestation de services, étant donné que la flexibilité fait partie de ses avantages concurrentiels.

Laure Angelin : Je pense que c’est une tendance forte du marché, qui n’est pas un effet de mode. Elle a commencé assez tranquillement, mais est déjà bien installée à Paris et dans les grandes métropoles françaises. Aujourd’hui, le contrat de prestation de services répond à un besoin des entreprises d’externaliser la gestion des bureaux. Elles préfèrent payer davantage, mais accéder à un package complet de services.