Zoom sur La Défense : le marché du bureau chute en Ile-de-France

Juliette Cadot 12 fév 2024
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Comme chaque année, les baromètres donnant la tendance de l’immobilier de bureau en France s’agitent pour nous indiquer si le vent a tourné. Et le moins que l’on puisse dire, c’est que cette fois-ci c'est le cas, puisque le quartier des affaires le plus célèbre de France se voit sévèrement déclassé. 

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La demande placée au dernier trimestre 2023 a baissé de 40 % par rapport à la même période en 2022.
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Les résultats du dernier trimestre 2023

Il semblerait bien que le célèbre quartier de La Défense ne fasse plus recette… Ou presque !

Et c’est peu dire tant les chiffres de l’année 2023 sont éloquents. Sur l’année passée, seuls 133 500 m² de bureaux ont été commercialisés (demandes placées). Pour référentiel, sur l’année 2022 La Défense représentait 218 577 m² de demandes placées, soit une baisse de près de 40%. 

Bien que l’année 2022 ait été assez exceptionnelle (post-crise sanitaire), et que cela s’en ressente dans le pourcentage de baisse de demandes placées pour 2023, il est à noter que ces 133 500 m² de bureaux vendus en 2023 constituent le nombre de ventes le plus bas depuis 2014.

Plusieurs raisons peuvent être avancées pour expliquer un tel phénomène, en particulier la taille et l’emplacement des surfaces plébiscitées.

Le marché des bureaux dans le centre parisien se porte tout de même bien

Si du côté de La Défense, le marché du bureau est en déclin, il se porte en revanche bien dans les quartiers parisiens les plus centraux. 

C’est notamment le cas pour le centre ouest, le sud et l’hypercentre de la capitale intra-muros, mais aussi le sud de la première couronne ainsi que la seconde.

Tout indique donc à penser que les bureaux se sont inexorablement rapprochés des lieux de vie, et non l’inverse : des lieux de travail centraux réduisent le temps de transport pour les habitants de la capitale, tout en leur permettant de privilégier la marche, la trottinette ou le vélo. 

Pourtant, un autre critère entre en jeu lors du choix de la zone d'implantation par une entreprise : celui de la taille de la surface choisie.

Les petites surfaces tirent leur épingle du jeu

En 2023 (et particulièrement au dernier semestre), ce sont les PME qui raflent la mise en investissant dans des bureaux de proximité avec des surfaces inférieures ou égales à 5000 m².

Comment expliquer cela ? Eh bien, notamment grâce au « flex office », qui s’est solidement démocratisé chez les franciliens depuis la crise sanitaire. Les employés étant plus enclins au télétravail, les jours de présence au bureau sont réduits (voire inexistants pour certains collaborateurs), et les surfaces peuvent donc être moindres. 

C’est en tout cas la stratégie que semblent avoir mise en place les PME pour réduire les coûts d’achat, ou pour envisager, à prix égal, une surface moindre mais dans le centre parisien.

38 % des demandes placées dans l’immobilier de bureau en Ile de France ont concerné des biens neufs. 

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