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Les baux précaires et dérogatoires sont parfois utilisés pour la location de locaux à usage professionnel et ils sont faits pour contourner les baux commerciaux, jugés trop contraignants par certains propriétaires. Mais ceux-ci sont bien différents : l'un relève d'un cas exceptionnel, l'autre est choisi sciemment par les deux parties.
Qu’est-ce qu’un bail précaire ou convention d’occupation précaire ?
Le bail précaire ou, dans sa forme correcte (mais moins usuelle), la convention d’occupation précaire (COP) est un accord conclu entre un propriétaire et un locataire pour que ce dernier occupe le local commercial ou professionnel à titre exceptionnel, en raison de circonstances toutes aussi inhabituelles et indépendantes de la volonté des parties. Cela peut être le cas, par exemple, de la location d’un local professionnel ou commercial dans un immeuble voué à être démoli, qui a subi un dégât des eaux ou un incendie... La durée du bail courra jusqu’à la résolution de la situation et sera, donc, par définition, courte.
La bonne foi est donc de mise lors d’un recours à une convention d’occupation précaire. Si une action en justice est faite, alors le juge pourra effectuer une recherche pour s’assurer de la bonne foi du bailleur et du locataire et éventuellement requalifier le bail si celle-ci n’est pas appréciée.
Le bail précaire permet de contourner les baux commerciaux classiques et ne sont pas soumis aux mêmes règles.
Auparavant, les COP étaient régies par jurisprudence, mais la loi Pinel de 2014 a légiféré sur ce type de baux en modifiant l’article L145-45-1 du Code de Commerce.
Qu’est-ce qu’un bail dérogatoire ?
Le bail dérogatoire, lui, est un bail de courte durée, qui déroge au bail commercial, appelé aussi contrat 3-6-9. En effet, le contrat de location dérogatoire ne peut aller plus loin que 3 ans. Il est uniquement applicable pour un fonds de commerce, un commerce ou un local artisanal.
Le locataire ne peut pas bénéficier du renouvellement de bail et ce type de transaction n’est pas soumis aux règles des baux commerciaux.
Il est possible pour deux parties de conclure ce type de bail si et seulement si la durée de la location ne dépasse pas 3 ans, que les deux parties sont d’accord pour ne pas être soumises aux règles des baux commerciaux (et le manifestent dans une clause insérée dans le contrat) et que le bail soit conclu lors de l’entrée dans les lieux du locataire. Si ces conditions ne sont pas réunies, il s’agira alors d’un bail commercial classique et non d’un bail dérogatoire.
Depuis le 1er septembre 2014, il est obligatoire pour les deux parties de réaliser un état des lieux d’entrée et un état des lieux de sortie.
Quelles sont les différences entre ces deux baux ?
Il existe de nombreuses différences entre ces deux contrats. Tout d’abord, on ne va parler de locataire que dans le cas d’un bail dérogatoire. Dans le cadre d’une COP, on parlera plutôt d’« occupant ». Celui-ci ne payera pas légalement ce que l’on appelle un loyer, mais une redevance d’occupation.
Également, le bail précaire ne peut être conclu que lorsque des conditions exceptionnelles et non-voulues par le locataire et le propriétaire surviennent, alors que la conclusion d’un bail dérogatoire est plus aisée et doit venir de la seule décision des deux parties.
La durée des deux baux est différente. Dans le cadre d’un contrat de location dérogatoire, il est préétabli (il ne peut dépasser 3 ans), alors que dans le cadre d’une convention d’occupation précaire, ce sont les évènements (la démolition de l’immeuble ou le début des travaux de réparation, par exemple) qui vont déterminer sa fin. Le second est donc indéterminé au moment de sa conclusion.
Une dernière différence est législative : le bail dérogatoire est prévu dans la loi, alors que le caractère juridique de la COP découle d’une modification de la loi, suite à de nombreux cas de jurisprudence.
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