À quoi sert la clause résolutoire dans un bail commercial ?

La clause résolutoire en bail commercial est un outil contractuel qui, lorsqu'il est inséré dans un contrat de location commerciale, offre la possibilité au bailleur de résilier ledit contrat à tout moment si le locataire ne respecte pas le contenu de la clause. C'est donc un mécanisme de sanction contre le locataire qui ne respecterait pas ses obligations contractuelles. Ce type de clause peut également être placé dans d'autres types de contrats de location.

Les manquements sanctionnés par la clause résolutoire sont ceux indiqués dans la clause du contrat. Ils peuvent être variés, mais on retrouve généralement les problèmes suivants :

• Impayés de loyer et/ou des charges locatives.
• Dégradation des locaux faisant l’objet du contrat de bail commercial.
• Non-respect des dispositions substantielles du bail commercial.

Pour faire valoir les clauses résolutoires dans les baux commerciaux, il faut réunir plusieurs éléments. Le principal est, bien sûr, que la clause existe dans le contrat d'origine.

Pour que la clause résolutoire soit valable, il faut que le manquement contractuel soit prouvé, de même que la responsabilité du locataire. C’est aussi le cas si le commandement n'a pas été respecté, notamment 1 mois après sa signification par un huissier de justice selon le Code de commerce. Il est également important que la clause soit appliquée de bonne foi par le bailleur commercial.

Si toutes ces conditions sont remplies, la clause résolutoire peut être appliquée et un juge doit alors statuer.

Rédaction des dispositions, commandement à payer, délai d'un mois, jugement final… on vous présente les différentes étapes pour faire valoir une clause résolutoire en bail commercial.

Bien rédiger les clauses résolutoires

La première chose à faire pour mettre en œuvre la clause résolutoire d'un bail commercial, c'est de rédiger ses dispositions avec une très grande attention. Elles doivent viser avec clarté les manquements du preneur pouvant donner lieu à une résiliation anticipée du contrat. Pour vous aider dans la rédaction des clauses résolutoires de votre bail commercial, vous pouvez vous faire aider par un expert dans ce secteur.

Le commandement à payer par huissier de justice

En vertu de l’article L145-41 du Code de commerce, la mise en œuvre d'une clause résolutoire doit obligatoirement être précédée d'un commandement à payer. Ce dernier doit être signifié par un huissier. Une mise en demeure par lettre avec accusé de réception ne suffit pas.

Le délai d'un mois et la persistance du manquement

Si le commandement à payer n'est pas respecté par le locataire dans un délai d'1 mois, il est alors temps pour le bailleur d’initier la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail commercial. Pour cela, le bailleur doit quand même apporter la preuve que les manquements contractuels ne sont toujours pas respectés.

Le juge saisi du litige peut accorder un délai supplémentaire au locataire pour qu’il puisse régulariser sa situation, notamment si le montant des impayés est faible comparé à la valeur du fonds de commerce. Le délai légal d'1 mois peut donc être prolongé. Dans ce cas, on parle de suspension judiciaire.

Le jugement du Tribunal de Grande Instance

La procédure de résiliation de bail commercial par invocation d'une clause résolutoire peut se faire de plusieurs manières. Si le bailleur et le locataire ont prévu, dans la convention de bail, le recours au juge des référés, c'est ce dernier qui va être saisi. Dans ce cas, la décision de justice sera plus rapide.

Si aucun recours au juge des référés n'a été indiqué dans le contrat, c'est le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble qui doit statuer sur le litige (article R211-4 du Code de l’organisation judiciaire).

Les effets de la clause résolutoire

Si la clause résolutoire est mise en œuvre de manière valide, le contrat de bail commercial sera résilié par anticipation de plein droit. Le preneur est donc expulsé et son fonds de commerce est perdu. Le preneur s'expose également à de nouvelles sanctions comme le remboursement des frais de justice ou la perte totale de son dépôt de garantie, ainsi que son acquisition par le bailleur.